去庫存的根本途徑還在于降房價

全國人大代表、重慶市市長黃奇帆參加兩會重慶團討論時指出，如果聽任當前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災難。他指出，“如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經濟帶來巨大風險。”黃奇帆所言確實一針見血，切中要害。

今年以來，有關政府職能部門和許多地方政府在樓市去庫存方面，已經或正在采取或醞釀采取了一系列措施。除了“曇花一現”的大學生零首付外，這些措施大致可分為以下幾類：一是降低或減免有關稅費；二是降低房貸比例；三是給予購房者特別是低收入者貨幣補貼；四是鼓勵乃至獎勵農民進城買房；五是將空置商品房轉作他用，如商業用房、新興產業用房或廉租房等。這些措施產生了一定的市場效應。國家統計局上月末發布的1月份70個大中城市住宅銷售價格統計也顯示，無論是新建商品住宅還是二手房，無論是同比還是環比，上漲的城市都在增加，平均漲幅也都在上升。

但恰如黃奇帆指出的，去杠桿也是中央經濟工作會議明確的2016年經濟工作的重點之一。以加杠桿的方式去庫存，不僅帶來了新的金融風險，也鼓勵并變現了部分投資投機性需求，由此拉高了房價，加大了房市泡沫，同時也不能減輕甚至還會加重購房者的還貸壓力，既與“去杠桿”的要求背道而馳，也無助于真正去庫存。而拿全體納稅人的錢補貼少數購房者，則既不符合程序，也有悖社會公平。

而且，地方財政在不同方面的支出此長彼消，補貼購房必然會影響在其他方面的經費投入。每平米100至500元的補貼并不能根本提升無力購房者的購房能力，還可能刺激投資者的再次涌入，積聚新的房地產風險。特別是如果補貼可以刺激銷售，開發商就不會去降房價，房地產發展中的矛盾就不能得到根本解決。

為什么一年多以前，在限購、限貸政策背景下，樓市價格與銷售出現了雙雙“停漲”的局面？就在于“雙限”著眼于剛需，抑制了投資投機性購房，使房地產市場到了有支付能力的需求拐點。2015年底，全國商品住宅待售面積4.5億平方米，同比增長11.2%。這既是一個龐大的數字，表明在政策連續刺激下庫存仍在不斷加大；但若把這個數字以龐大的城鎮常住人口平均，人均也就半個多平米。聯系當年人均2.2萬元的可支配收入，也可得出結論：商品住宅的供大于求，只是供給再次超過有支付能力的需求，而不是城鎮居民的住房已經到了“極大豐富”的程度。

中央經濟工作會明確去庫存，并提出了要引導開發商降房價，可以說既提出了任務，也明確了完成任務的路徑，就是通過降房價來去庫存，滿足更多民眾改善居住條件的需求。今年1月份樓市之所以出現與降房價方向相悖的走向，一是確有部分改善性需求繼續釋放，二是漲價預期刺激投資投機者卷土重來。因此，目前所謂的價格暴漲，既難以掩蓋三四線城市庫存依然嚴重的困境，還會在各地積聚新的泡沫風險，同時也將使一些中低收入者改善居住條件的夢想更加難以實現。只有真正降房價，讓價格回歸價值，才能源源不斷地創造更多有支付能力的需求，使房地產業步入健康發展和良性循環的軌道，也使更多民眾實現改善居住條件的愿望。而地方政府應該做的，就是按照經濟工作會議的精神，積極引導行業、企業去適應市場規律，讓開發商降房價。

當然，不同地區人口規模及結構不同，商品房庫存情況也不相同。地方政府應首先摸清人與房的對應情況，如果確有潛在需求，就要引導鼓勵開發商積極降房價，而不要再去加杠桿，再拿財政資金去進行補貼。如果潛力確實有限，為了減少空置和資金占壓，政府、銀行、開發商和投資者可通過協商，嘗試將商品房轉作廉租房、商業用房，并結合城市發展規劃，將其轉作其他用途使用，以逐步消化庫存并減少損失。