保障房，資金缺口怎么填？

租售并舉求解資金平衡，地方探索需要支持

在建設成本不斷上升的情況下，地方財政不斷投入，有時也顯得力不從心。

以東北某市為例，算上拆遷征收土地的成本，公租房的建設成本最低每平方米也要2000元，國家和省級補助占600元。“讓市級政府在無償劃撥土地的情況下，再補貼1400元，太難了。”當地有關負責人告訴記者。

在財政資金捉襟見肘的情況下，去年以來，受貨幣政策影響，金融機構對保障房的支持力度十分有限。盡管央行、銀監會等部門多次要求金融機構要大力支持保障房建設，但實際落實情況并不理想。

對銀行而言，最大的擔憂還是公租房、廉租房等租賃型保障房，投資巨大，回報慢，風險大。綜合一些省份的測算，如果按照現在指定的公租房租金標準，在不考慮房屋維修、通貨膨脹因素等“理想狀態”下，公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期，至少要18年，長的則達到30年甚至更長。對銀行而言，并非香餑餑。

多數金融機構對貸款給公租房有所顧慮，但惟獨對重慶的公租房情有獨鐘。2011年前9月，重慶市公租房已向銀行及非銀行金融機構融資500億元，并與社保基金達成協議，貸款45億元。

“連社保這種風險控制極其嚴格的資金也能支持重慶的公租房，很說明問題。金融機構之所以支持，最關鍵的是我們有完善的資金平衡方案。”重慶市國土房管局局長張定宇表示。

在重慶市平衡公租房資金的制度設計中，最核心的是公租房居住滿5年，將銷售一部分。

據張定宇介紹，2010—2012年3年間，重慶共將建設公租房4000萬平方米。按每平方米每月租金10元計算，每年租金收入有48億元。總共需要投資約1200億元，財政可投入350億元，貸款融資800億元左右每年利息40億元。這樣算下來，每年租金基本可以償還利息，余額用于保障房的管理。前5年不還本金的情況下，就可以實現當期的資金平衡。

5年以后，開始償還本金，公租房社區逐漸培育成熟，商鋪的價值開始顯現。重慶市計劃通過出售10%左右的商鋪，籌集數百億元。同時，對租住滿5年的居民，出售30%左右的公租房，又能籌集約400多億元，兩者相加，基本可以滿足償還貸款本金的需求，實現總投資的平衡。有了這種平衡和回報模式，金融機構自然會格外青睞。

“5年以后，公租房的新開工建設會從一個高峰期逐漸進入穩定期。財政穩定投入、穩定建設，可以實現輕裝上陣。”張定宇說，實行5年以后出售部分公租房，主要是為了解決現階段大規模建設時期的資金緊張。

吉林省在全國較早探索實行廉租房“按份共有產權”，廉租房住戶可以出一部分資金，獲得部分產權，并通過嚴格的制度，保證共有產權籌集的資金循環用于保障房建設本身。這種方式，為吉林省加快廉租房建設提供了關鍵性的支持。

無論租售并舉還是共有產權，政策上都還沒有明確給予支持，只是一些省市的探索。但在不少地方主管部門的負責人看來，如果制度上不進行探索、突破，這幾年的保障房資金很難持續。保障房建設，應該更加實事求是，在不同階段，采用不同的手段加快建設進度。