我國住房保障體系所設計的住房品中最主要的有兩種，即廉租房和經濟適用房。這兩種房性質是不一樣的：前者所有權不變，只轉讓使用權；而后者則會轉變所有權。

從近幾年來的實踐看，經濟適用房并未達到當初預想的效果。不僅如此，它還帶來了一些非常負面的東西。

住房保障體系的設計，主要是為了幫助低收入階層能夠實現“居者有其屋”。可是經濟適用房在具體運作時卻常常被商品房化了，即使是小面積的戶型，總價格也都非常可觀，不要說低收入階層，就是一些中等收入階層也難以承受。因此，其所謂的保障作用根本難以體現。就經濟適用房的建設來說，雖然有政府保底，但由于其利潤率限制在3%，遠遠不能和商品房相比，因此開發商普遍積極性不高；就政府而言，需要給予廉價的土地以及相關的配套建設支持，是一種社會效益明顯而經濟效益缺乏的投入，所以積極性也未必比開發商強。這就使得經濟適用房的建設速度極其緩慢。

更為嚴重的是，由于經濟適用房相當程度上具備商品房的性質，而價格卻要明顯低一些，因此，它們就成了一些權力部門重要的尋租工具。最終結果是，得到經濟適用房的人根本不屬于住房保障之列，而真正需要住房保障的人卻只能望房興嘆。這方面的腐敗案已屢有發生，相信大家都不陌生。經濟適用房由于是一種具有轉移所有權性質的保障性住房，因此，它們不具備周轉使用的功能。這也在很大程度上影響了保障性住房供給與需求的平衡，使供求缺口長期難以縮小。

經濟適用房所存在的缺陷使它們難以有效地發揮住房保障的功能，象征意義遠大于實際意義。與之相比，廉租房則具有多方面的優勢，更符合我國當前的實際情況，值得進一步大力推廣。

第一，廉租房只轉讓使用權不轉移所有權，因此，它們很難成為權力尋租的工具。當然在出租環節上也要加強控制，否則也存在被權力者加價轉租從中獲取利益的可能。

第二，廉租房可以周轉使用，在同樣數量的房源下，能夠使更多人的住房需求得到滿足。租住廉租房是受到一定條件限制的，如收入不能超過某個水平，一旦租房人收入超過了這一水平，他就不再具有繼續租住的條件而必須離開，這樣就可以讓另外一個需要住房保障的人能夠住到房子。這顯然是經濟適用房不能做到的。在目前保障性住房總量嚴重短缺的形勢下，強化保障性住房的周轉能力是非常重要的。可以說，它會在一定程度上減輕保障性住房建設的壓力。因為存量的周轉可以消化一部分保障性住房的需求。

第三，從建設成本來說，廉租房要大大低于經濟適用房，這對政府來說也是個激勵。同樣的資金可以讓政府建設更多的保障性住房以滿足更多低收入階層的需要。從“居者有其屋”的角度來說，住房數量的增加要比住房質量的提高重要得多。此外，這也更加符合社會公平的原則，使保障性住房的保障性質變得更加清晰。

第四，廉租房并非都是一個標準，也是可以分層次的。著名經濟學家茅于軾老先生曾說過廉租房不一定要建單獨的廁所，結果受到猛烈的批評。其實有些廉租房不建單獨廁所是完全可以的。大家上學時住的集體宿舍，廁所就都是公用的。對于那些提供給單身人士而非家庭使用的廉租房，不建單獨的廁所又有什么奇怪的呢？廉租房不僅可以在大小上分幾個層次，而且在質量水平上也可以分幾個層次。畢竟低收入階層的收入水平也是有差異的，而且每個人的偏好也不一樣：有些人寧可吃得差些也要住得好點，相反，有些人則不在乎住房條件的好壞。差異化的廉租房就可以更好地滿足低收入階層的不同要求。

從住房保障工作做得非常好的香港來看，特別行政區政府也在2003年宣布，無限期停建及停售“居屋”（相當于內地的經濟適用房），目前仍表明不會重建。滿足低收入階層住房需求的主要是“公屋”（相當于內地的廉租房）。這無疑值得我們深思。

如果我國住房保障體系能夠取消經濟適用房，專注于廉租房的建設、分配和使用管理，那么，不僅保障性住房的數量會出現飛躍式增長，使更加廣泛的低收入階層能夠實現“居者有其屋”，而且對于確保社會公平、消除權力腐敗等也都有非常明顯的效果。希望有關部門能借鑒香港經驗，盡快對住房保障制度進行必要的調整。