一線樓市能否走出越調(diào)越漲的怪圈

昨天，上海對(duì)外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展的若干意見》。該意見共九條，所以又被稱為上海版房地產(chǎn)新政“滬九條”。由于“滬九條”一發(fā)布即施行，看語氣挺嚴(yán)厲，門檻也抬得頗高，在上海及國內(nèi)都產(chǎn)生了很大震動(dòng)和連鎖式反響。（相關(guān)報(bào)道見3月26日《北京青年報(bào)》）

“滬九條”中所謂最嚴(yán)厲的調(diào)控舉措有三項(xiàng)：一是抬高非滬籍常住人口在滬購房門檻。此前，這類人員在滬購房，在滬繳納個(gè)稅或社保的計(jì)時(shí)年限為2年以上，這次被調(diào)高至滿5年以上，并將限購審核前移至交易備案環(huán)節(jié)；二是在滬企業(yè)所購買的商品房再次倒賣需滿3年以上。若交易對(duì)象為個(gè)人，需按限購政策執(zhí)行；三是對(duì)已擁有一套住房的滬籍居民家庭，再購第二套改善性普通住房時(shí)，首付比例不低于五成。同一限制尺度下，若購買非普通住房，首付比例則不低于七成。

舉措第一條門檻的確有所抬高，但還不至于扼殺這類人員在滬購買首套住房之剛需。舉措之二多少帶點(diǎn)“花拳繡腿”之嫌疑。在上海市區(qū)，由企業(yè)購買經(jīng)各種行政核定的滿足特殊居住需求的商品房，其數(shù)量本身就很少。推遲這一小部分商品房再次入市時(shí)限，對(duì)遏制上海房價(jià)繼續(xù)上漲，象征意義大于實(shí)際價(jià)值。舉措之三更是輿論的誤讀。事實(shí)是，2013年版樓市調(diào)控“滬七條”，已將滬籍居民購買第二套改善性自住房的首付比例，統(tǒng)一上調(diào)至七成。只不過去年央行等三部委為減庫存，將首付比例統(tǒng)一調(diào)整為四成，上海乘機(jī)也就將比例降至四成。而在最新“滬九條”中，普通住房的首付比例只提高至五成，非普通住房的首付比例適才重新恢復(fù)至七成。

對(duì)照上海目前的收入水平，上海的住房價(jià)格不是被剛需買高的，而是被地產(chǎn)商和中介合力炒高的。受制造業(yè)空心化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)青黃不濟(jì)的雙重打壓，為確保經(jīng)濟(jì)增幅得比較體面，政府很難下決心較真地整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。以上海為例，去年上半年，其經(jīng)濟(jì)增幅受金融市場(chǎng)尤其是股市暴熱強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)，首次略高于全國平均水平，可進(jìn)入下半年受股災(zāi)牽連，增幅即重新調(diào)頭向下。可見，假如缺失現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)打?qū)嵉陌l(fā)展，樓市高燒就不可能真正治愈。

令真正剛需焦急上火的是，樓市調(diào)控了十余年，房價(jià)也瘋漲了十余年。面對(duì)樓市尤其是一線城市越調(diào)控房價(jià)越瘋漲之怪圈，在識(shí)者眼里，調(diào)控措施包括最新的“滬九條”在內(nèi)，皆很難真正遏制房價(jià)繼續(xù)瘋漲的大趨勢(shì)。然而，如此下結(jié)論并非出于悲觀，其實(shí)管用的藥還是有的，打頭的主藥就調(diào)控金融，階段性切斷至少是大幅限制各路金融資本漫灌樓市。

從全球金融危機(jī)爆發(fā)至今，國內(nèi)房價(jià)先后經(jīng)歷幅度不同的三輪階段性下跌，2008年是金融危機(jī)，2011年乃歐元主權(quán)危機(jī)，2014年則因階段性錢荒所致。這恰好說明三輪房價(jià)下行皆有流動(dòng)性趨緊作為前置條件，問題是切斷樓市金融資本是味猛藥，早被多輪透支的一線樓市看似肥胖實(shí)乃虛腫，甭說下猛藥，就是常規(guī)藥劑量稍大，它都會(huì)受不了。而且，房價(jià)若大跌則金融必受嚴(yán)重影響。

還有一味猛藥也挺管用，那就是大幅增加土地供給，平抑地價(jià)從而拉低房價(jià)。但在赤字率不斷攀升的當(dāng)下，就算中央政府督促地方政府用此猛藥，地方政府也不會(huì)舍得用，否則土地財(cái)政可就虧大了。

所以，眼下不分大中小城市，大部分的樓市調(diào)控新政只立足于緩解矛盾，并不能從根本上解決問題。