樓市去庫存不能靠“哄”

近日,中部某省部署房地產去庫存工作,要求廣泛宣傳“農民在城市購房是升值,在農村建房時貶值”的理念。在全國樓市價格出現兩極分化的時刻,政府如此信誓旦旦地營造城市購房的升值預期,恐怕不僅難去庫存,還會制造新麻煩。

從房地產的商品屬性來看,地方政府既無法給房地產定價,也無法保證房地產升值。房地產是高度市場化的商品,其價格主要受制于供需關系。當下,全國房地產市場都面臨著結構性供需矛盾,一線城市供應不足,三四線城市產能過剩,這是當下房地產價格出現兩極分化的原因。在此背景下,地方政府宣傳“農民在城市購房是升值”,顯然違背了商品的價格規律,有可能對購房者形成誤導。

從購房者的購房動機來看,農民進城買房多是基于生活、生產的剛需,而非用于投資目的。近年來,大量農民工進城務工并在城市長期居住,但他們無法享受城市的教育、醫療等優質資源,亟須通過購買房屋等方式落戶城市、扭轉身份,從而更好地生產和生活。地方政府不去釋放這類群體的剛性需求,反而引導農民的投資需求,無異于病急亂投醫。須知,農民既缺乏投資的資金,也不具備強大的抗風險能力,一旦在高風險的房地產中投資失敗,將給政府造成更大麻煩。

去年底召開的中央經濟工作會議提出,要通過加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場；同時,要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格。從中央的要求不難看出,降低商品住房價格,是去庫存的一個重要措施,大打“升值預期”牌無疑與中央要求南轅北轍。一些地方政府的做法,既不符合中央的要求,又違背了市場規律。

事實上,一個中部省份選擇“升值預期”的宣傳策略,也在一定程度上反映了各地普遍存在的需求乏力狀況。根據業內專家的預測,在我國三四線城市當中,確實約有三四成的購房需求是來自于周邊中小城鎮和農村。然而,如何合理釋放這些購房需求,形成現實的購買力,一些地方顯然還沒有找到科學的發力點。

筆者認為,去庫存還是要以“農民工市民化”作為切入點,緊緊抓住“供給側改革”的牛鼻子,提升供給質量,減少無效供給。比如,在房地產去庫存時,應充分考慮到購房者的醫療、教育、生活等需求,為樓市提供完善的服務配套。另外,還有必要考慮到農民工進城后的就業問題——農民工進城后安居樂業了,才會吸引更多的農民進城,去庫存才會迎刃而解。