狹隘解讀低估了不動產(chǎn)登記條例的格局

【從反腐和房產(chǎn)稅角度來解讀不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,似乎有些狹隘和一廂情愿】

日前,國務(wù)院法制辦公室發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》,明確規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。這一條例牽動了房地產(chǎn)敏感而脆弱的神經(jīng),不少輿論將它與反腐、房產(chǎn)稅等聯(lián)系起來,導(dǎo)致一些人認(rèn)為,近期將出現(xiàn)恐慌性拋售,對房價會有階段性的制衡。可事實上,這樣的解讀雖然很吸引眼球,但有些牽強附會,也低估了不動產(chǎn)登記條例的價值與格局。

《條例》規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料,不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。這實質(zhì)上說的就是允許“以人查房”,即用姓名查詢的方式獲得他人的房產(chǎn)信息,比如你準(zhǔn)備和××結(jié)婚,就可以向當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)申請輸入××的名字查詢其房屋情況,官員、商人亦然。

權(quán)利人、利害關(guān)系人(比如債權(quán)人)可以查當(dāng)事人財產(chǎn)信息,是其本來就應(yīng)該享有的權(quán)利。這種權(quán)利可以更好地保護利害關(guān)系人的權(quán)益,防范不誠信導(dǎo)致的道德風(fēng)險。換句話說,“以人查房”跟反腐以及由此導(dǎo)致房屋拋售,其實沒有太大關(guān)系——只要有關(guān)部門下決心反腐,即使涉嫌貪腐人士想拋售房屋規(guī)避登記,也不能逃避貪腐的追責(zé),因為城鎮(zhèn)商品房的產(chǎn)權(quán)登記和交易信息都有完整記錄的,每一筆交易都可以查詢,如果紀(jì)委想查,這些記錄都要面對財產(chǎn)來源的追問。

只有兩類目前還沒有登記在案的房屋,可能會受到影響:一類是在農(nóng)村建設(shè)的房屋,包括一些人曲線買地建的豪宅；還有一類是城市和城郊小產(chǎn)權(quán)房。這兩類房屋,以前一直是產(chǎn)權(quán)登記盲區(qū),現(xiàn)在納入統(tǒng)一登記范疇,倒有可能使得貪腐官員將它們拋售,或登記到非真正權(quán)利人名下。后者就像現(xiàn)實中大量存在的企業(yè)經(jīng)營中的“代持”和一些腐敗官員的“白手套”。因此,這兩類房屋的登記對反腐不一定會有明顯的直接作用,同理也不會對房屋“拋售”形成明顯的直接影響。

不動產(chǎn)登記是房產(chǎn)稅的必要條件,但遠(yuǎn)不是推出房產(chǎn)稅的充分條件。由不動產(chǎn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記制度,直接推導(dǎo)出“對房地產(chǎn)商有著致命的影響”“對于手中擁有多套房屋的那些人,若征收房產(chǎn)稅,他們會馬上拋出套現(xiàn)”等,邏輯恐怕不夠嚴(yán)密。房產(chǎn)稅是十分復(fù)雜的稅種,不論從政府的主觀愿望、民眾的真實承受心態(tài),還是客觀上各種征收條件的完備角度看,房地產(chǎn)稅出臺都將是一個曠日持久的馬拉松歷程,并非很快就能推出,更別指望它對樓市產(chǎn)生立竿見影的影響。

相當(dāng)長時期內(nèi),中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的高度依賴關(guān)系,使政府征收房地產(chǎn)稅的真實意愿并不強烈。中國當(dāng)前不動產(chǎn)性質(zhì)的多樣與復(fù)雜,比如央產(chǎn)房、房改房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)房、經(jīng)濟適用房、商品房等,如何統(tǒng)計、如何評估、如何定價和定稅,也都是一個爭論不休的話題。況且,向民眾收取直接稅,談何容易?再就是,中國正處史無前例的城鄉(xiāng)流動之中,很多家庭都將面臨在全國范圍內(nèi)多套房屋(含農(nóng)村)的狀況,一家人哪里的房屋需要繳稅,哪里的房屋不繳稅,既是地方政府之間的激烈博弈,也是民眾自身的激烈博弈。房產(chǎn)稅哪有那么簡單?

因此,從反腐和房產(chǎn)稅角度來解讀不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,似乎有些狹隘和一廂情愿。事實上,不動產(chǎn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記的意義,比這兩者深遠(yuǎn)得多。其一,它有助于更好地保護權(quán)益人、利害關(guān)系人的利益；其二,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一房地產(chǎn)和資源要素市場,能為市場在資源配置中起決定作用奠定基礎(chǔ),為土地和農(nóng)房徹底回歸農(nóng)民家庭支配做基礎(chǔ)性的產(chǎn)權(quán)界定準(zhǔn)備。長期看,房價的起落,由市場自行決定,行政力量想決定也決定不了。平等地保護所有公民的權(quán)益,則是法律必須要做的事情。