房地產的未來仍然是市場化

繼呼和浩特之后，濟南成為第二個取消樓市限購的城市。多方消息均已證實，濟南將于近日起全面放開限購，本地和外地人在濟南買房沒有套數限制。

盡管呼和浩特是以文件形式將“取消限購”落地的“第一城”，但此前各地政府不斷放出信號。據不完全統計，南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發文或明確表示限購政策已作調整。今年以來，已有至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調整公積金貸款等方式促進樓市走量。那么，取消限購會成為未來主流趨勢嗎？取消限購會影響樓市走勢嗎？這是大家最關心的兩個問題。

首先，在筆者看來，取消限購本身并不存在“價值錯誤”，甚至可以說符合“政治正確”。黨的十八大提出“讓市場發揮決定性作用”，中國房地產市場的主要問題恰恰在于市場被扭曲，限購政策本身就是行政指令，雖然能夠遏制部分投機需求但也損害了一些正常需求。本屆中央政府對樓市調控的要求是“分類調控”，政府的基本思想是“用市場手段解決樓市問題，而不是用調控手段”，也就是說每個地方可以根據自己的實際情況作出判斷。無論是呼和浩特還是濟南，部分二、三線城市之所以松綁乃至取消限購，主要就是因為這些地方商品房庫存高企。從市場化與促進樓市健康發展及當前市場形勢看，應該允許地方政府根據庫存去化周期與供需的變化，決定是否取消限購政策。給地方政府自主調整政策，有利去商品房庫存，釋放住房需求，促進樓市健康平穩發展，同時能夠防止房企資金鏈破裂與金融風險發生，避免樓市崩潰導致經濟下行。

松綁或取消限購事實上已經成為趨勢。從對樓市走勢的影響來看，我認為，短期內取消“限購令”既不會導致房價暴漲，更不會逆轉樓市預期，而從長期來看，對樓市當然是利好。

短期內，房地產市場正進入調整期的基本面不會改變。在很多沒有限購的城市，房地產市場也普遍趨冷，這說明限購本身并不是決定性因素。對房地產市場來說，信貸是否松動才是更重要的影響因素。相關研究表明，房價走勢與M2的相關性高達71%。過去十年內，中國房地產一路飆升的根本原因就是M2的增長。目前信貸政策偏緊，制約了房地產市場的回暖，而本屆政府在貨幣政策上更偏向于“微刺激”，短期內貨幣政策出現大幅變化不大可能。如果房貸與信貸政策不放松，放松限購政策根本無法改變樓市大局。

但松綁限購長期來說對房地產市場卻是利好。尤其值得注意的是一些地方進行的戶籍制度改革，與取消限購成互補政策。日前廣東、海南及武漢等地陸續推出戶籍制度改革，逐步放松落戶限制。此舉可能帶來“曲線救市”，給樓市增加大量的剛需購買力。戶籍制度的調整恰好體現了樓市“分類調控”的精神。對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，則松綁限購政策，鼓勵更多外地人口落戶。當前中國已處于住房從短缺到過剩、勞動力從過剩轉向短缺的轉折期。在此背景下，購房入戶將成為多數城市穩定樓市的最有效措施，外地人落戶容易了，會有一定數量的人口導入當地市場，限購帶來的買房資格難題迎刃而解，給樓市帶來可觀的剛需購買力，有利于庫存住房的消化。

樓市的走勢是分化，而不是崩盤，樓市的未來應該是更加市場化，而行政指令應當逐步退出市場。“分類調控”，是走向市場化的一個重要階段。無論是地方政府，還是開發商，還是普通百姓，都應該把握這個“主旋律”。