房地產“救市”切勿違背市場原則

５月１２日，央行召開“住房金融服務專題座談會”，被外界普遍解讀為中央層面對房地產開始救市的最明確信號。在這個座談會上，央行要求商業銀行要“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”，“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。在此之前，包括南寧等城市，已經嘗試松綁限購等救市的“自選動作”。

不管是官方的統計數字，還是一些開發商資金鏈斷裂跑路的消息，都明白無誤地證明房地產市場的確不妙的事實。一些多年來力挺房價上漲，并且在３月份還堅持認為杭州等城市出現的降價只是個別現象，房價依然會上漲，甚至聲稱房價還會漲十年的人，很快轉了口風，開始呼吁救市。上述一系列的事實意味著，中國房地產在經歷２０１３年量價飛漲的繁華之后，的確迎來了歷史上最嚴峻的行業轉折點，更致命的是，和以往不同，這次房價的下跌是在沒有任何政策打壓的情況下，由市場做出的自發反應。

事實上，對于房地產的走勢，筆者在去年年底就提醒要關注房地產未來下跌對中國宏觀經濟可能造成的風險。從中國房價的基本邏輯看，過去推動房價上漲的幾大引擎，無論是貨幣超發，還是基本的供求規律、經濟高速增長、土地財政以及人民幣升值因素，都在悄然發生逆轉。一旦美聯儲進入加息周期，國際資本將加速流出中國。從住房供需看，過去１０年房地產的大躍進，中國住房供需已經基本平衡，一二線以下城市住房過剩也已成為事實。

以上的基本事實意味著，中國房地產當下的調整是房價基本邏輯的自然反應，中國房地產的轉折點確實已經到來。如果在２００８年，房地產的調整不會影響中國經濟，但在經歷一系列刺激房地產的政策之后，我們發現，房地產已經完全綁架了中國經濟。２０１３年中國經濟能夠增長７．７％，和房地產的表現有極大的關系。房地產投資占GDP１５％以上的比重，對中國經濟增長２０％以上的貢獻，土地收入占地方財政７０％的份額，以及房地產行業去年１２．２萬億的融資占中國全社會融資額７０％以上的比重。這些令人瞠目結舌的數字意味著，中國經濟幾乎淪為了房地產經濟，房地產一旦出問題，中國經濟必然出問題，每個人都會成為中國高房價泡沫破滅的殉葬品，中國貌似很強大的銀行系統也會因為房地產融資杠桿的斷裂而倒下。

基于此邏輯，中國民眾恐怕要接受一個心理上難以接受的事實：房價一旦下跌，有關部門一定會出手救市，以維護房地產的穩定。但是，筆者認為，即使救市，也不能違背市場原則，不能突破底線思維。

就救市的時機而論，不能房價一出現調整就救市，這樣只會讓房地產的風險繼續積聚。救市的時機必須是在房價下跌很有可能嚴重創傷中國經濟，很有可能引發系統金融風險的時候。如果只是因為房子過多而出現正常調整，就絕不應該輕易救市。而一旦房價的下滑對中國的金融系統和宏觀經濟可能造成實質性傷害，政府才能出手。這是必須遵守的邊界。否則，在房地產供應日益過剩情況下，人為維持房地產泡沫，只會讓中國經濟對房地產的依賴更大，只會讓房地產對中國經濟的綁架更甚，這不是救市，而是用一個更大的，更有殺傷力的炸彈換下一個小炸彈，是給中國經濟的未來留下更大的“自殺式襲擊”。應該明白，在房地產的基本面已經今非昔比的情況下，企圖通過救市讓中國房地產回到過去單邊上漲的繁華，是不現實的，也是很危險的。