松綁限購政策的時機尚未到來

房地產市場實施4年之久的限購政策，在2014年出現松動跡象。繼溫州傳出上報松綁限購的方案后，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。

住房限購政策于2010年4月出臺之初就飽受爭議和詬病。特別是只要房價稍稍出現松動跡象，一些人士就慫恿叫停限購令。這個春天，一些城市樓市卻遭遇持續時間最長、溫度最低的寒流。這股樓市寒流已經波及到被稱為“剛泡沫”的一些城市，就連房地產市場最為堅挺的北京成交量比去年同期陡降六成，個別樓盤出現了促銷降價銷售現象。在上述全國房地產市場大環境影響下，市場觀望情緒濃重，導致住房需求嚴重不足，整個市場預期正在悄悄改變。一旦房地產市場下跌預期確立，那么，整個城市房價必將出現拐點，整體性下跌在預料之中。

但必須看到，這種市場預期只是出現端倪。購買力僅僅是在觀望而已，是在觀望這波樓市低迷，特別是降價潮究竟能夠持續多久，房價能否真正由漲到跌徹底反轉？觀望的濃厚氛圍背后表明房地產市場已經進入深度博弈期。在這種情況下，如果政府層面的調控政策稍有變化都可能導致博弈的天平向一方傾斜。

比如，一些城市正在醞釀松綁限購政策。一旦限購政策被松綁，就會給市場放出政府弱化調控，鼓勵住房投資投機，助長房價上漲的市場信號。同時，一旦有一個城市松綁限購政策，將會有許多城市跟進，最終使得旨在抑制投資投機的限購政策徹底退出市場。違背了今年兩會政府工作報告中 “抑制投機投資性需求”的要求。

今年兩會上的政府工作報告對房地產調控的要求是，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。兩大政策導向是明確的：一是著力增加住房市場供給，包括加大保障型住房供給、增加中小套型商品房和共有產權住房供應；二是堅決抑制投機投資性需求。這就離不開兩大手段：以限購為主的行政手段，以差異化房貸和稅收政策為主的經濟手段。如果放松限購政策就等于縱容放任投機投資性需求。

根據當前市場情況，現階段對于房地產調控政策勿須再加碼，也沒有必要削弱現有政策。在維持現有調控政策的基礎上，徹底發揮市場在房地產行業、在房價上的決定性作用。同時，還必須看到，即使松綁限購政策也可能只是一劑止痛針而已，擋不住房價下行的大趨勢。

稍微關心市場的人士都會發現，本輪一些城市房價走低并不是政府調控政策收緊了、加碼了，而是市場機制發揮了作用。市場的內生動力驅使房價走低的主要原因是住房市場泡沫嚴重，房價離譜畸高，遠遠脫離普通百姓的購買能力與收入水平。在這種情況下，即使松綁限購對市場整體走勢影響也非常之小。

當然，不可否認限購政策行政化色彩過于濃厚，并且還帶有戶籍歧視之嫌疑。隨著城鎮化建設的推進，隨著將非戶籍外來務工人員納入保障型住房政策落地，隨著大量保障型住房、中小套型商品房和共有產權住房供應增加，歸根結底是要松綁限購令的，最終是要徹底退出的，但絕對不是當前。如果當前貿然松綁限購政策，只能助推全國各城市房價出現新一輪暴漲，只能徹底扼殺市場機制發揮威力形成的房價松動和預期正在改變的好勢頭。

總之，松綁住房限購政策的時機尚未到來。

常亮（河南 職員）