上市房企扎堆再融資背后的玄機(jī)

房企再融資是否出現(xiàn)松動(dòng)跡象？近日綠地集團(tuán)借殼金豐投資帶給市場(chǎng)許多聯(lián)想空間。繼2013年三季度，新湖中寶公布再融資預(yù)案，截至日前，已經(jīng)有40家左右上市房企發(fā)布再融資預(yù)案，僅現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)的額度就達(dá)到近900億元，反映了目前亟待政策開(kāi)閘的房企融資規(guī)模。

自2010年以來(lái)，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)的上市、再融資和并購(gòu)重組已經(jīng)停滯近四年時(shí)間。基于金豐投資重組案例，證監(jiān)會(huì)突破了地產(chǎn)股“不得借殼”的慣例，有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，下一步監(jiān)管層可能在地產(chǎn)重組、房企再融資、房企A股上市等方面予以開(kāi)閘。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)副院長(zhǎng)叢屹教授此前稱(chēng)，結(jié)構(gòu)性放開(kāi)再融資不是原因，而是結(jié)果，是大房企對(duì)于資金需求量的擴(kuò)大導(dǎo)致再融資的放開(kāi)。“錢(qián)荒”讓很多銀行收緊房貸，有的商業(yè)銀行分行給下面支行的房貸指標(biāo)只有幾百萬(wàn)元。在房地產(chǎn)大周期下行的背景下，利潤(rùn)靠“囤地和漲價(jià)”的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，房企生存和發(fā)展只有靠“適銷(xiāo)對(duì)路”和“加快周轉(zhuǎn)”。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，拓寬資金來(lái)源并不是一帆風(fēng)順，這就需要再融資結(jié)構(gòu)性開(kāi)閘。

早在2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。對(duì)存在土地閑置及“炒地”行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。一邊是證監(jiān)會(huì)多次表態(tài)不會(huì)對(duì)上市房企再融資松綁，一邊卻是上市房企不斷采取“逼宮”姿態(tài)，再融資的隊(duì)伍在不斷擴(kuò)大。上市房企集體闖關(guān)式的推出再融資計(jì)劃玄機(jī)何在？一方面，上市房企想試探本屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控真實(shí)態(tài)度；另一方面，目前全國(guó)房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)臨近。上市房企扎堆集體推出再融資的計(jì)劃，意在向市場(chǎng)宣布，堅(jiān)定看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)后市,意圖打消民眾對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。

上市房企的再融資的放開(kāi)，有利于房企借道“棚戶(hù)區(qū)改造”機(jī)會(huì)進(jìn)入重點(diǎn)城市的中心區(qū)域市場(chǎng)，可能會(huì)帶來(lái)新的投資和市場(chǎng)布局開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。作為一個(gè)資本密集型行業(yè)，過(guò)去三年，不少房企通過(guò)房地產(chǎn)信托、基金或私募的形式募集資金，這三種資金募集方式成本逐漸攀高，房企只能接受高企的融資成本，否則難以得到資金。因此，再融資本身的種種優(yōu)勢(shì)讓房企趨之若鶩。一方面，作為股權(quán)融資，能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地獲取融資資金；另一方面，從財(cái)務(wù)角度分析，它的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)也是比較優(yōu)化，能夠降低負(fù)債率。

上市房企通過(guò)股權(quán)再融資，除了發(fā)行費(fèi)用之外，幾乎無(wú)需再支付其他融資費(fèi)用，這比向銀行貸款、信托等融資方式要?jiǎng)澦愕枚啵谫Y成本無(wú)疑將大幅下降。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恢復(fù)部分房企的再融資功能，與中央近期會(huì)議提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的基調(diào)是一致的。目前中央正牽頭制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，其中一項(xiàng)內(nèi)容就是增供應(yīng)、保剛需，從根本上緩解供需矛盾。如今之所以有多家上市房企公布融資計(jì)劃，表明上市房企已經(jīng)捕捉到某種信號(hào)。

不過(guò)，由于房地產(chǎn)業(yè)極善資金騰挪，一旦放開(kāi)再融資，不僅資金監(jiān)管是個(gè)難題，更重要的是，如果一些房企將原本用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的錢(qián)用于買(mǎi)地，而依靠融資來(lái)補(bǔ)充流動(dòng)性，勢(shì)必推動(dòng)房地產(chǎn)投機(jī)熱潮，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以控制。

房地產(chǎn)調(diào)控政策向何處去，不僅關(guān)系到公眾切身利益，也直接關(guān)系到宏觀調(diào)控的成敗，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成敗。只有不折不扣地執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，才能切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。因此，對(duì)融資需求的控制是房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)有之義。

吳學(xué)安(江蘇 職員）