對房企大鱷巨額欠稅做個客觀辨析

央視報道開發商拖欠3.8萬億土地增值稅引發的爭議還在繼續發酵。昨日傍晚，國稅總局對此事件明確表態，稱3.8萬億欠稅事件系誤解誤讀。被點名的多家上市公司紛紛發布公告，自證清白。（相關報道見B5版）

萬科等45家被點名房企皆系業內明星大腕，其中半數以上還是上市公司。普通民眾很容易由此聯想：會計制度相對規范的上市房企欠稅總額都如此嚇人，若再把會計制度不那么健全甚至很不健全的數以萬計的中小房企都計入其內，國內房地產行業的整個欠稅窟窿又有多大？

巨型炸彈一經引爆，華遠房產任志強率先痛斥央視“愚蠢無知”，有經濟學者則直斥任志強之舉是“赤裸裸的無恥和裝傻”，被點名房企更是統一口徑集體申辯央視報道有誤。究竟誰對誰錯，抑或各有對錯，當從稅收種類談起。被點名房企所欠的稅叫土地增值稅，俗稱“土地暴利稅”。

此稅因何而來？不妨先看一種普遍現象——假如某房企2005年買進一塊土地，2011年初進入實質開發，2013年初開始開盤銷售，那么實際樓盤銷售價已是今年初的市場價。房價構成中地價通常占到整個房價的一半甚至更多，2005年買進的土地2011年建房，該土地經六年沉淀，地價比當初購地時很可能已翻了數個跟斗。如是，當該房企以今年初的市場價賣房，房價中的實際土地成本已“低”到可以忽略不計，如此一來，房企的實際售房利潤大大超越了購房者的想象幅度，形成隱蔽在房價中的土地溢價暴利。若由此切題，土地增值稅亦視為土地溢價收益所得稅，人們若理解了其中之奧妙，也就明白了為何房企大鱷不但全系“暴利大王”，還都是“圈地高手”，手頭皆囤積有大量土地。在氣血長期失調的房地產市場，房企大鱷的經營邏輯是，賺取巨額土地差價的“肉頭”遠厚于先蓋房再按正常差價賣房所賺的利潤。也正是基于這個原因，政府才決定對房企開征性質屬于企業所得稅類別的土地增值稅。

此稅如何合理征繳？國稅總局2006年頒行《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》規定此稅采用四級累進征繳，并對房企規定了最后清繳年限，超過年限不繳，房企除全額補繳欠稅外還須繳遲滯金。然而，由于實際清繳環節復雜，此稅征繳很不理想。于是，國稅總局2010再頒補充通知催繳，但效果依然乏善可陳。

此稅征繳不順，既涉及一定的地方保護因素，亦涉及房企利用前后兩個通知之漏洞，有意遲滯納稅，并不排除少數房企有賴稅之僥幸。漏洞指通常允許房企在樓盤銷售達到85%時開始分批納稅，但部分房企恰恰利用“85%”大做文章，通過人為捂盤，致使達到85%銷售比例的時間被人為延長。針對房企如此“作弊”，政府則以開盤預繳作被動應對。除此，政府對人為捂盤遲滯納稅迄今缺乏更好辦法。

有鑒于此，房企利用規則漏洞遲滯納稅（成為房企“零成本”流動資金）是完全可能的，但有兩條需要廓清：一是房企欠稅不同于“賴稅”，由于被點名房企多半系上市公司，財報相對規范，搞點小動作有可能，但大規模“賴稅”一般不可能，否則企業形象成本實在太高；二是多數房企在會計報表中皆對這筆稅款作了“預提撥備”處理，一旦政府動真格堵漏洞房企隨時可以補繳。萬科辯稱“央視此番報道應該是緣于誤解，是把會計上的預提理解為了企業的現時納稅義務”大體可信。當然，被點名房企納稅普遍不夠自覺也不能否認。問題既已擺上桌面，希望政府趕緊進行規則堵漏，被點名房企則當主動清盤繳稅以挽形象損失。

錢塘人（上海　學者）