走出打擊開發商囤地“狼來了”的怪圈

日前，深圳市規劃國土委首度在官網上公布了67宗閑置土地名單，其中因政府原因導致的有31宗，因為企業原因閑置的有36宗，閑置時間最長的達17年，中國石化、中國電信等央企赫然在列。截至2012年底，深圳市共認定閑置土地696宗，但收回的土地寥寥無幾。（3月18日《京華時報》）

據前一段時間國土資源部披露，去年，全國城鎮規劃范圍內共有閑置、空閑和批而未用的土地，相當于全國一年新增建設用地計劃指標。這表明，開發商囤地待價而沽的現象很普遍。開發商的囤地行為，實質上是獲得一種“實物期權”，即選擇認為有利的時機再開發建設。再說白點，就是房價漲時多開發，房價跌時少開發或不開發，通過囤地拉高房價獲取高額利潤，這也是房價居高不下的重要原因。

遏制開發商囤地行為國家早就有相關政策：1994實施的《城市房地產管理法》明確規定，嚴禁開發商以任何形式囤地；1999年發布的《閑置土地處置辦法》規定，“對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年而尚未開發的，征收土地閑置費。滿2年未動工開發的，將無償收回土地使用權”；2008年，《國務院關于促進節約集約用地的通知》再次重申，土地閑置滿2年依法應當無償收回的，堅決無償收回。這些政策法規白紙黑字地寫在那兒，規定是一次比一次嚴，然而實際執行起來卻是每次都喊狼來了，結果狼沒有來。不要說深圳，在全國范圍內，也鮮有聽說無償收回開發商囤積土地的新聞。這種“狼來了”的執法現狀，進一步加劇了開發商明目張膽、有恃無恐地大肆囤地。

開發商之所以敢于大規模拿地和囤地，是基于利益驅動。而地方政府縱容這種囤地行為，同樣也是利益驅動。不可否認，現在不少地方政府仍然在吃“土地財政”飯，如果對囤地行為痛下殺手，不僅會傷了開發商這個運動員，也會傷及作為裁判員的自個。在運動員和裁判員都是囤地受益者的情況下，期待地方政府真正執行國家關于打擊囤地的政策法規，促進房地產價格的合理回歸，顯然難以做到。這就需要利益格局的調整，讓地方政府和開發商都在囤地行為中得不到好處，相反可能還要付出沉重的代價。

一方面，要最大程度地限制地方政府的利益預期。可以考慮逐步將大部分土地出讓金收歸國有，國家將這部分資金用于保障房建設，提高市場供應量，從而達到平抑房價的目的。一旦地方政府失去拍地的沖動，在土地出讓上沒有太多的利益，再輔之以嚴格的監管措施，相信嚴格執行國家政策法規的態度和行動就更為堅決。

另一方面，要最大程度地限制開發商的利益預期。市場的事最終要讓市場去解決，約束開發商的囤地行為，從根本上說是要降低囤地這種期權的價值，使開發商“不敢囤地”、“囤不了地”。應當將開發商實際動工開發時間和建設進度寫入合同文本，以法律的形式加以明確，從而避免開發商隨心所欲地囤地。

徐娟（福建 媒體評論員）