走出打擊開發(fā)商囤地“狼來了”的怪圈

日前，深圳市規(guī)劃國土委首度在官網(wǎng)上公布了67宗閑置土地名單，其中因政府原因?qū)е碌挠?1宗，因為企業(yè)原因閑置的有36宗，閑置時間最長的達(dá)17年，中國石化、中國電信等央企赫然在列。截至2012年底，深圳市共認(rèn)定閑置土地696宗，但收回的土地寥寥無幾。（3月18日《京華時報》）

據(jù)前一段時間國土資源部披露，去年，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置、空閑和批而未用的土地，相當(dāng)于全國一年新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。這表明，開發(fā)商囤地待價而沽的現(xiàn)象很普遍。開發(fā)商的囤地行為，實質(zhì)上是獲得一種“實物期權(quán)”，即選擇認(rèn)為有利的時機再開發(fā)建設(shè)。再說白點，就是房價漲時多開發(fā)，房價跌時少開發(fā)或不開發(fā)，通過囤地拉高房價獲取高額利潤，這也是房價居高不下的重要原因。

遏制開發(fā)商囤地行為國家早就有相關(guān)政策：1994實施的《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，嚴(yán)禁開發(fā)商以任何形式囤地；1999年發(fā)布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，“對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費。滿2年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)”；2008年，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》再次重申，土地閑置滿2年依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回。這些政策法規(guī)白紙黑字地寫在那兒，規(guī)定是一次比一次嚴(yán)，然而實際執(zhí)行起來卻是每次都喊狼來了，結(jié)果狼沒有來。不要說深圳，在全國范圍內(nèi)，也鮮有聽說無償收回開發(fā)商囤積土地的新聞。這種“狼來了”的執(zhí)法現(xiàn)狀，進(jìn)一步加劇了開發(fā)商明目張膽、有恃無恐地大肆囤地。

開發(fā)商之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地，是基于利益驅(qū)動。而地方政府縱容這種囤地行為，同樣也是利益驅(qū)動。不可否認(rèn)，現(xiàn)在不少地方政府仍然在吃“土地財政”飯，如果對囤地行為痛下殺手，不僅會傷了開發(fā)商這個運動員，也會傷及作為裁判員的自個。在運動員和裁判員都是囤地受益者的情況下，期待地方政府真正執(zhí)行國家關(guān)于打擊囤地的政策法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)價格的合理回歸，顯然難以做到。這就需要利益格局的調(diào)整，讓地方政府和開發(fā)商都在囤地行為中得不到好處，相反可能還要付出沉重的代價。

一方面，要最大程度地限制地方政府的利益預(yù)期?？梢钥紤]逐步將大部分土地出讓金收歸國有，國家將這部分資金用于保障房建設(shè)，提高市場供應(yīng)量，從而達(dá)到平抑房價的目的。一旦地方政府失去拍地的沖動，在土地出讓上沒有太多的利益，再輔之以嚴(yán)格的監(jiān)管措施，相信嚴(yán)格執(zhí)行國家政策法規(guī)的態(tài)度和行動就更為堅決。

另一方面，要最大程度地限制開發(fā)商的利益預(yù)期。市場的事最終要讓市場去解決，約束開發(fā)商的囤地行為，從根本上說是要降低囤地這種期權(quán)的價值，使開發(fā)商“不敢囤地”、“囤不了地”。應(yīng)當(dāng)將開發(fā)商實際動工開發(fā)時間和建設(shè)進(jìn)度寫入合同文本，以法律的形式加以明確，從而避免開發(fā)商隨心所欲地囤地。

徐娟（福建 媒體評論員）