房價“合理回歸”不能只盯開發商

國家統計局3月18日發布消息顯示，2月份，全國70個大中城市中，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。

某種意義上，樓市調控政策已經發力，效果顯現，“房價過快上漲”的勢頭得到基本抑制，但這不是樓市調控的終極目的。如何促進房價“合理回歸”，已然成下一步樓市調控所要面臨的要問題。3月14日，在中外記者會上，溫家寶總理明確地指出，房價還遠沒有回到合理價位，并表示調控不能放松。

溫總理的此番講話對樓市預期的影響是很大的。“促進房價合理回歸”亦被寫進了2012年《政府工作報告》。去年，12月9日，召開的中共中央政治局會議和12月12召開的中央經濟工作會都明確指出：“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”。

通俗講，“房價合理回歸”就是降價，但“合理回歸”本身有著很大的解讀空間，房價應該降多少才合理？溫總理在回答記者提問時說，“應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配”。

就統計局的最新數據看，全國70個大中城市房價基本沒怎么降，且還有城市環比上漲。雖中央不斷重申調控決心，可樓市目前仍處于僵持階段，距“合理回歸”還有很長的路要走，至少目前缺乏清晰的“合理回歸路徑”，諸如應該降多少，怎么降還處于模糊之中。

但就一二線城市而言，房價嚴重脫離居民的收入承受力。按照國際通行的標準，“房價收入比”在4到6倍之間是最合理的。而當前，據統計，一線城市和部分東部二三線城市，房價收入比顯著偏離合理區間，甚至北京、上海、廈門、杭州、深圳等城市多在12倍以上。可見，房價降價的空間還很大。

時下，比較流行的觀點有兩種，一是中國房價降價可下降20%-30%，二是房價應該大跌50%-60%。不同的人有不同的看法，且本身一些觀點就極具爭議性。但有一點是基本達成共識的，當前的房價應該繼續降下去，距“合理回歸”還差一段距離。

以上是僅僅從降價幅度上考量的，我們必須明晰，促進“房價合理回歸”，不只是開發商要讓利。能夠基本代表行業利潤水平的，房產巨頭萬科剛發布的年報顯示，2011年萬科結算凈利率為15.01%。房地產商的“讓利”顯然是有限的。也就說，促進“房價合理回歸”不能只盯著開發商。

眾所周知，占房價大頭的往往是土地出讓金和各種稅費。地價水平和稅費高低是決定房價變化的重要因素。去年，全國土地出讓金高達3.3萬億。土地出讓金和房地產稅收，占地方財稅總收入的比重過高，有的甚至高達60%左右。不言而喻，“房價合理回歸”的關鍵在地方政府愿不愿意“讓利”和愿意讓多少。而此種利益格局又是最難撼動的，促進“房價合理回歸”任重而道遠，需要中央的調控決心，更需要地方忍痛割肉。