土地修法重在合理分配增值利益

不同類別的土地性質(zhì)既決定了土地交易的復(fù)雜性，也決定了土地制度改革的復(fù)雜性。這也就意味著，對(duì)土地制度的改進(jìn)將是動(dòng)態(tài)的、持續(xù)性的。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議近日討論通過《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案（草案）》，對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改，并決定提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議。業(yè)內(nèi)普遍推測(cè)，此次修改，主要內(nèi)容是提高征地補(bǔ)償數(shù)額，提高額度可能至少為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的10倍。修正案也為《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》的盡快出臺(tái)鋪平了道路。

土地修法是城市化進(jìn)程加快后的必然制度準(zhǔn)備。城市化的巨大增值效應(yīng)，首先體現(xiàn)在被征收土地價(jià)值的上揚(yáng)中來，并因此產(chǎn)生了許多分配問題。一方面，被征收土地多屬于集體土地，但集體土地使用權(quán)的交易市場(chǎng)還沒有形成，擁有集體土地使用權(quán)的農(nóng)村和農(nóng)民缺少主體資格，因此，在實(shí)際征收過程中，常常處于弱勢(shì)地位，其合理分享城市化增值利益的權(quán)利，有時(shí)不能得到有效保證。

另一方面，現(xiàn)行土地管理法中對(duì)于被征收土地的補(bǔ)償規(guī)定，已經(jīng)不能完全適應(yīng)土地的升值趨勢(shì)。比如，土地管理法第四十七條中規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。這一規(guī)定相較于被征收土地經(jīng)招拍掛后的價(jià)格，差距過大。巨大價(jià)格落差，既不利于土地的再開發(fā)利用，也是土地糾紛增多的一個(gè)潛在原因。

城市化紅利，理當(dāng)全民分享。從目前土地管理實(shí)踐看，提高對(duì)集體土地使用權(quán)一方的征收補(bǔ)償尤為迫切，這也應(yīng)是此次土地修法的著力點(diǎn)所在。提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)后，不僅農(nóng)民可以得到更多利益，減輕其失地之憂，而且對(duì)于土地市場(chǎng)也會(huì)形成間接影響。征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提高可能帶動(dòng)招拍掛市場(chǎng)價(jià)格的提高，變相提高開發(fā)商拿地門檻。沿用過去以較低成本囤地，等待時(shí)機(jī)牟取高利潤(rùn)的做法，需要更多考量。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考量，通過制度剛性保證土地交易中較弱一方獲得應(yīng)有利益固然是修法應(yīng)有之義，但是，讓擁有集體土地使用權(quán)者的利益獲得更堅(jiān)實(shí)的保障，降低因?yàn)橥恋丶m紛而抬升的行政成本、維穩(wěn)成本，為城市化進(jìn)程創(chuàng)造一個(gè)更優(yōu)化的環(huán)境，還需要引入市場(chǎng)化的做法。這其中最值得考量的是，能否讓集體土地使用權(quán)在更健全的市場(chǎng)中自由流轉(zhuǎn)，通過市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制保證交易雙方的心甘情愿？地方政府能否盡量少參與到土地交易中，而是通過改進(jìn)稅收體系增加財(cái)源？

不同類別的土地性質(zhì)既決定了土地交易的復(fù)雜性，也決定了土地制度改革的復(fù)雜性。這也就意味著，對(duì)土地制度的改進(jìn)將是動(dòng)態(tài)的、持續(xù)性的。此次土地修法，即是邁出的新一步。