土地年限縮水豈讓消費者當冤大頭

買房之前，大多數(shù)市民最在意的是價格、戶型、建筑質(zhì)量以及周邊環(huán)境等等，對于房子所處地塊的土地使用年限恐怕并不怎么上心。日前，一項“南京熱點樓盤土地年限大調(diào)查”的結(jié)果令人大跌眼鏡，在全市100余家在售樓盤中，“縮水”10年以上的超過30家，甚至有的樓盤達20年。(10月31日《揚子晚報》)

根據(jù)規(guī)定，土地使用權(quán)是從國家將土地出讓給開發(fā)商起開始計算，70年為住宅土地使用權(quán)一次出讓的最長期限，商業(yè)用地則為40年。考慮到從拿地、開工建設(shè)，到銷售、交付使用的流水周期，購房者實際擁有的土地使用期限相應(yīng)減少也是情理之中。然而，一些樓盤動輒縮水10年、20年，顯然已經(jīng)超出了正常范圍，往往是由于開發(fā)商捂盤擱置、資金緊張等人為因素造成的。

與房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、環(huán)境設(shè)施等“縮水”問題相比，房屋土地使用年限“縮水”往往是購房者的關(guān)注盲點。等到購房后意識到這一問題時，便會產(chǎn)生一系列矛盾和糾紛。今年9月，因土地使用年限縮水20年，廣東惠州一小區(qū)100多名業(yè)主和開發(fā)商發(fā)生沖突，導(dǎo)致一名女業(yè)主受傷。而在中山，圍繞土地使用年限的投訴5年間超百宗，成為目前購房糾紛的重災(zāi)區(qū)。這些現(xiàn)象在體現(xiàn)消費者維權(quán)意識增強的同時，也暴露出房地產(chǎn)市場的一系列制度短板。

首先，相關(guān)政策并未明確開放商的告知責任，銷售人員往往對土地使用期限避而不談，侵害了消費者的知情權(quán)。調(diào)查中，九成買家表示不知道自己購買的房屋土地使用年限到底有多少，更不清楚從開發(fā)商手中拿到房屋入住后，究竟還有多長的土地使用期限。其次，很多地方政府部門的房產(chǎn)信息公開，也并不涉及土地使用期限。市民要想到相關(guān)部門查閱某樓盤土地剩余使用年限，不僅要出具身份證，還要出示樓盤開發(fā)商的介紹信，程序十分繁瑣。此外，更重要的是，目前尚缺乏土地年限與商品房的聯(lián)動定價機制。

不言而喻，土地出讓金屬于購房款的一部分，土地使用期限理應(yīng)在房價上有所體現(xiàn)。同樣的房產(chǎn)，剩余年限越長，使用價值越大，價格越高;反之，剩余年限縮水，使用價值減少，價格也應(yīng)相應(yīng)下調(diào)。但在現(xiàn)實中，40年期限的房子和70年期限的賣一個價，購房者還要為無形中損失的土地分攤使用年限白白埋單，這顯然是不合理的。同時，盡管《物權(quán)法》規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但并未明確如何續(xù)期，是否交錢等操作細節(jié)。而根據(jù)新修訂的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用期限屆滿后，將面臨“根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地”、“重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”兩種結(jié)果。因此，土地年限縮水還造成了購房者的隱性損失，使其不得不提前面對一些未知風(fēng)險。

針對土地使用年限縮水現(xiàn)象，全國政協(xié)委員劉江龍曾在2010年兩會期間提交建議，制定土地使用期限價格折算標準，將土地年限作為房屋價值評估的重要因素。對此，有關(guān)部門應(yīng)予以積極響應(yīng)，出臺相應(yīng)的政策法規(guī)，厘清開發(fā)商承擔土地使用年限的“縮水”責任和對購房者的告知責任，通過更加全面透明的信息公開滿足公眾知情權(quán)，從而更好地保護廣大消費者的合法利益，不當冤大頭。