知道土地年限縮水又怎樣

一項(xiàng)“南京熱點(diǎn)樓盤(pán)土地年限大調(diào)查”的結(jié)果令人大跌眼鏡，該市100余家在售樓盤(pán)中，“縮水”10年以上的超過(guò)30家，甚至有的樓盤(pán)達(dá)20年。（10月31日《揚(yáng)子晚報(bào)》）

中國(guó)的房產(chǎn)其實(shí)有兩層意思，一是土地使用而非所有的權(quán)益，二是土地之上建筑物的權(quán)屬。理論上說(shuō)，如果土地使用權(quán)到期的話，那么，矗立在到期土地之上的建筑就成了非法之物，或者起碼不能叫合法建筑。從這個(gè)意義上說(shuō)，土地使用年限事關(guān)消費(fèi)權(quán)益能否如實(shí)兌現(xiàn)。

從南京調(diào)查的情況來(lái)看，現(xiàn)實(shí)未為樂(lè)觀，不但使用年限縮水，并且只有10%的購(gòu)房者說(shuō)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)介紹了自家樓盤(pán)的土地年限。

《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”據(jù)此而言，非住宅用地上的房子就有待商榷；而《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期。由此觀之，每棟房子都該關(guān)注“土地保質(zhì)期”的問(wèn)題。撇開(kāi)法理上的糾結(jié)不說(shuō)，土地使用年限“縮水”，你知情又能如何？

這里有三個(gè)問(wèn)題：一是對(duì)年限制度而言，開(kāi)發(fā)商到手的過(guò)程，與業(yè)主使用年限是兩個(gè)概念，既然持有環(huán)節(jié)的拖延遲滯不會(huì)在房?jī)r(jià)環(huán)節(jié)等值體現(xiàn)，那么，為什么不能將使用年限界定為業(yè)主持有房產(chǎn)證開(kāi)始計(jì)算？二是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)管而言，既然年限縮水有嚴(yán)重影響業(yè)主權(quán)益的嫌疑，或者說(shuō)法律風(fēng)險(xiǎn)是確鑿的，為什么不能督使其盡快開(kāi)工出售？三是，即便承認(rèn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的年限損耗是合理的，那么，這個(gè)年限究竟占比多大，是兩三年還是五六年，總該有個(gè)既定的標(biāo)準(zhǔn)，總不能將自由裁量權(quán)直接塞給開(kāi)發(fā)商吧。