樓市調控需恒心更需“恒行”

國務院決定從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。此舉表明，有關房地產的政策博弈再次升溫。

從年初開始，不斷有地方政府出臺“微調”政策，但4月份之前各地的政策調整都被中央政府叫停，其中蕪湖市的政策變化只存在了3天。

4月份之后的情況有了微妙的變化。最典型的案例是湖南發改委在5月29日召開的全省經濟形勢座談會上，下發文件明確表示，在房地產調控總基調不變的情況下，將推出利率優惠、降低首套房首付比例、減免相關稅費等措施，支持居民購買首套普通住房。在此之前，已有多地打起了公積金的主意，通過增加公積金貸款的上限來刺激房地產需求。

房地產政策取向在4月份前后為什么會不同？主要原因是經濟形勢有了明顯的變化。4月份之前，我國經濟運行基本上在正常區間，GDP增長速度還在8%以上，因此，地方政府的“小動作”未被容忍。進入第二季度以后，來自企業的經營壓力在不斷增加，鋼鐵、水泥等出現全行業虧損，煤炭價格出現少有的大幅度下跌，經濟運行的先行指標都出現減速。

在貨幣政策調整（兩次降息加一次降低存款準備金率）及一些地方的一系列政策“微調”刺激下，房地產的成交量出現了大幅度反彈，6月份北京的房地產交易量創歷史最好水平。從全國看，6月份的房地產價格開始出現反彈，終結了環比8個月下降的趨勢。央行最新數據披露，截至二季度末，我國房地產貸款同比增長10.3%，增速比上季度末高0.2個百分點，成為房地產貸款季度環比增長在連續八個季度回落后的首次回升。與此對應的是各城市的“地王”又開始不斷涌現。

進入7月中旬后，情況又有所變化。7月7日溫家寶總理在常州調研時表示，必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。國家統計局在7月13日的新聞發布會上說，房地產調控不能放松。19日晚上，國土資源部和住建部聯合下發緊急通知，要求堅持房地產市場調控不放松，而且要求地方政府及時收回“小動作”，并開展專項督查。

筆者認為，房地產政策出現反復，難免有損決策權威，增加房地產調控的政策成本，不利于房地產市場的穩定。榮獲2004年諾貝爾經濟學獎的挪威經濟學家基德蘭德和美國人普雷斯科特創立的“動態不一致性理論”，專門研究宏觀經濟政策的有效性問題，其研究結論是：當宏觀經濟決策者經常根據經濟運行的狀況改變經濟決策時，容易導致宏觀經濟政策的失效。

從2005年以來的房地產調控實踐看，經歷多輪調控后，市場中的利益主體已是博弈老手，對政府的調控政策處亂不驚，死扛硬撐，博的就是政策的“動態不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調控成本增加也就不可避免。

2010年4月，我們出臺了“史上最嚴厲”房地產調控政策，但直至一年后房價依然堅挺，該現象驗證了“動態不一致性理論”在我國的宏觀決策實踐中同樣有效，有關部門必須對此高度重視，不能輕易修改已經作出的承諾，房地產調控政策切不可左右搖擺。

尹中立（中國社科院金融研究所 金融市場研究室副主任）