央行再次減息不利擠出樓市泡沫

溫家寶總理日前在江蘇調研時強調，必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。

此前，央行7月6日降息，金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點；自同日起，將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.7倍。但個人住房貸款利率浮動區間不作調整，金融機構繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策。

這次央行減息不僅遠超市場預期，也是一次較大幅度的不對稱減息。這次減息將對國內信貸政策及住房市場造成巨大影響與沖擊，當前住房市場宏觀調控最后一道防線可能被打破。如果差別化的信貸政策被打破，那么兩年來的住房宏觀調控可能前功盡棄。

5月份開始，國內住房市場銷售開始回升，房地產“去庫存化”的壓力在降低。6月份，全國主要大城市的房價停止下跌。這并非如市場所解釋的那樣，是所謂的住房“剛性需求”進入市場，或住房“剛性需求”釋放出來，而是政府穩增長一系列政策出臺后，人們對房地產市場的預期發生改變，特別是上一次央行減息更是這種住房市場預期轉變的主要推手，不少住房消費者由此提早進入市場，一些住房投機炒作者又開始進入。

如果國內住房市場在當前房價水平下又出現量升價漲格局，也就意味著兩年多的住房宏觀調控失敗。也就是說，當前央行貨幣政策放松，將強化房地產市場轉向預期，那么房地產泡沫將繼續吹大，而由此所帶來的風險可能會影響到經濟穩增長政策。

央行再次減息，向市場發出了一個明確信號，即國內貨幣政策價格工具下降的通道已經打開。在未來一段時間里，只要經濟形勢趨弱，央行就有下降利率的可能性。而住房市場對利率最為敏感，只要利率下降，住房購買者的成本降低，市場融資成本也會降低。

央行再次減息，是一次不對稱減息。這種不對稱性不僅表現為存貸款利率下降的不對稱性，也表現為存貸款利率上下限管理上浮的不對稱。

這種不對稱減息將嚴重縮小銀行的利差水平，擠壓國內銀行的利潤。長期貸款利率下降的幅度較大，說明政策意圖十分明顯。政策目的就是希望減息更大幅度降低企業融資成本，特別是那些重大投資項目及政府融資平臺的融資成本。這樣不僅能夠增加企業信貸需求，也降低了地方政府融資平臺的金融風險。當前國內住房按揭貸款多是5年期以上的中長期貸款，貸款利率降幅較大，也大大降低了住房購買者的成本。這將沖破現有的房地產宏觀調控最后一道防線。

還有，貸款利率下限管理再次下移，由8折下降到7折。由6月初9折優惠，下降到7折優惠，其累積效應是十分明顯的。如投資者在6月初為基準利率7.05厘，現在可獲得7折優惠，那么其利率為4.935厘，利率下降幅度達2厘以上。所以，貸款利率管理下限下移，也會影響銀行住房按揭貸款利率下移。由于融資成本下降幅度較大，這也會重新喚醒住房投機炒作者進入市場。

個人認為，央行再次減息，對擠出住房市場泡沫是相當不利的。

易憲容 （中國社科院金融研究所研究員）