近來房產新政密集出臺，其中二套房貸首付不低于50%、并執行1.1倍利率，限購三套房的政策，被認為是房地產宏觀調控以來最嚴厲的信貸調控手段，備受關注。二套房、三套房究竟如何認定，成為政策能否有效執行的關鍵。不久前，銀監會銀行業監管一部主任楊家才接受采訪時稱，新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為第二套、第三套，而不是以是否發生過貸款為標準，即“認房不認貸”。同時，認定范圍以家庭為單位。但如果居民需要改善住房條件，并且已經將手中的首套住房售出，再次購買房屋時可被視作無房戶。

“認房不認貸”標準在陸續出臺的地方房貸新政中已有所體現。4月30日，北京出臺一系列嚴厲政策遏制房價過快上漲，其中提到金融機構可以通過本市房屋交易權屬系統數據來認定已購房套數，實現數據共享。同時規定“同一家庭限新購一套商品住房”。同一天，浙江省也出臺相關政策細則，則是以交稅記錄來認定第二、三套房。

大量改善型需求購房者只能“先賣后買”，房產交易周期明顯延長

業內人士認為，新政出臺提高了二套房貸門檻，在近期政策頻出的情況下，短期內會加重市場的觀望情緒，市場交易量將出現萎縮。同時，盡管政策并不反對通過“賣小買大”達到改善住房的目的，但提高二套房門檻，意味著大量改善型需求購房者只能“先賣后買”，改善起來并不容易。據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，在當前掛牌房源中，有20%老業主面臨著“賣小買大”的二次置業需求，但同時有40%老客戶表示，需要進一步觀察市場走向再考慮是否買房。其結果是需要二次置業的客戶難以賣掉手中房產，另購新房，同時另一部分原本有能力再購二套房的客戶，也因為房貸門檻和成本的提高，而推遲置業或不得不也考慮賣掉原有房產，這樣導致房產交易周期明顯延長。

許多城市尚無準確核查家庭購房記錄和套數系統，各地房管部門尚未實現全國聯網，異地房產情況難以查實

雖然北京等城市已經明確了購房套數的查詢方式，但是仍然有部分城市稱，核查家庭購房記錄和套數并不容易，雖然地方房產部門有房產交易相關信息，但是對家庭成員的相關情況，以至同一家庭購房整體情況的認定還需要更多信息，需與公安、銀行等其他部門合作，實現信息共享、交互。也有擔心認為，目前房產擁有情況仍掌握在各地房管部門，沒有實現全國聯網，因此難以查實借款人的異地房產情況。

面對這些擔憂，中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，從技術角度來說，實現信息共享、聯網并不困難，關鍵在于決心有多大。“認房不認貸”政策出臺的初衷就是“一戶一房”，這已經不僅僅是房貸這一金融手段實施范疇了。因而要真正調控房價，還需要其他相關配套措施跟進，形成政策合力。