房地產發展的二重性決定發展思路和政策的二重性

如前所述，當前我國房地產發展過程中出現一些問題和矛盾，其主要根源就在于因國民收入分配差距過大而形成的房地產發展的二重性及其矛盾。由于對我國現階段房地產發展的二重性及其矛盾缺乏明確的理性認識，導致房地產發展思路和房地產發展政策缺乏合理而清晰的邏輯。由于沒有合理而又明確地區別房地產發展的公益性和產業性，所以我國房地產發展的目標定位比較模糊，由此進一步導致房地產發展政策的定位比較模糊，它既不是一個完全立足于房地產的產業性的產業政策，更不是一個立足于房地產的公益性的公共保障政策。比如經濟適用房政策就是思路不清、目標模糊的典型例子。出臺經濟適用房政策的目的是為了解決城市中低收入群體的住房問題，其政策的性質本應該屬于政府公共政策的范疇，但其政策思路中卻包含有很多產業政策的成分，這種不倫不類的房地產政策的效果自然會大打折扣，其弊端在實踐中已經顯現出來，如房地產開發商鉆政策空子，借經濟適用房之名搞商品房開發；經濟適用房的產權權屬不清；經濟適用房的房主在其收入水平提高有能力購買商品房后，其原來的經濟適用房因轉讓或退出的通道不暢而成為包袱等。

政府調控房價之所以會陷入“漲跌兩難”的困局同樣是因為房地產發展的二重性矛盾所致。房價過高或漲幅過大，影響到中低收入群體的基本住房權益；房價偏低或降幅過大，又影響到經濟增長速度和金融資產安全以及高收入群體的房產收益。在這種情況下，政府調控房價的政策自然就變成了一種“蹺蹺板”：當房價過高或漲幅過大成為二重性矛盾的主要方面時，政策取向的天平就偏向抑制房價；當房價偏低或降幅過大成為二重性矛盾的主要方面時，政策取向的天平就偏向支撐和穩定房價。然而通過調控房價并不能真正協調好房地產發展的二重性矛盾，而只能在低端住房需求與高端住房需求的矛盾、房地產發展的公益性和產業性的矛盾之中暫時維持一種很有限度、很脆弱的平衡。

充分認識房地產發展的二重性矛盾，是厘清我國房地產發展思路和制定房地產發展政策的理論依據和科學基礎。實現我國房地產健康、持續、科學發展的根本方向就是以房地產發展的二重性矛盾為基本依據，將公益性房地產發展和產業性房地產發展明確分開，低收入群體和困難群體的住房問題作為社會公益事業交給政府（鼓勵非政府組織及慈善機構參與）去解決，中高收入群體的住房問題作為重要產業交給市場去解決，構建職責明確、邊界清晰、分工合理、有效銜接、相互支撐的促進房地產發展的公共政策和產業政策。

第一，加快制定以保障低收入群體和困難群體的住房權益為目標的住房公共政策，建立以政府公有廉租房為主體、非政府組織及慈善機構免租房為補充的住房保障體系。由政府出資建設公有廉租房，廉租房屬產權清晰的國有資產。成立政府性住房保障機構或事業單位，負責公有廉租房的出租、管理與維護，向低收入群體和困難群體提供低價的、基本的、公益性的住房保障服務。鼓勵非政府組織及慈善機構向特殊困難對象提供免租房。在建立了公益性的住房保障體系之后，低收入群體和困難群體的基本住房權益得到保障，這就從根本上破解了制約我國房地產發展的二重性矛盾。

第二，實現房地產發展的產業政策由房價調控型向綜合導向型轉變。在建立了完善的公益性住房保障體系的前提下，商品房房地產價格的高低和漲跌就不會影響到低收入群體和困難群體的基本住房權益，從而為房地產發展的產業政策實現轉型奠定了堅實基礎。在破解了制約我國房地產發展的二重性矛盾之后，政府不需要通過調控房價來緩解房地產發展的二重性矛盾，因此，應該把充分發揮市場機制的作用作為房地產發展產業政策的基礎，商品房的房價變化應該主要由市場來決定，政府不宜再頻繁、過度、直接或間接地調控和干預房價，房地產發展的產業政策主要轉向解決房地產業發展過程中面臨的產業外部性問題，如土地資源集約高效利用、節能降耗、低碳環保等。實現房地產發展的產業政策轉型之后，政府也就順理成章地從無論房價漲跌都兩面受氣的“漲跌兩難”困局中解脫出來。

第三，對現有房地產政策進行認真梳理，按照政策屬性和功能不同分別相應地歸入公共政策和產業政策，取消經濟適用房、限價房等政策屬性和功能定位模糊的政策，轉化現有產權不清的存量經濟適用房和限價房。政府既可按適當價格購回存量經濟適用房和限價房中屬于房主的那部分產權，將部分存量經濟適用房和限價房轉化為產權完全歸屬政府的公有廉租房，也可向現有房主出售存量經濟適用房和限價房中屬于政府的那部分產權，將部分存量經濟適用房和限價房轉化為產權完全歸屬房主的商品房。

第四，推出鼓勵中小戶型和限制超大戶型和別墅豪宅的財稅政策。我國人多地少，土地資源相當稀缺，特別是在人口高度密集的大中城市的特定范圍內，土地資源的供求關系更為緊張。在這種情況下，土地資源的公共性顯著增加，實行鼓勵中小戶型和限制超大戶型和別墅豪宅的財稅政策，有利于高效、集約、節約地開發利用土地資源，保護社會公共利益。對于超過一定標準的超大戶型和別墅豪宅征收高額累進制的土地資源占用稅，并可將該部分稅收作為政府實行以公有廉租房為主體的住房保障公共政策的穩定資金來源。政府將從高收入群體征收的稅收轉移到用于低收入群體和困難群體的住房保障，有利于緩解房地產發展的二重性矛盾，有利于緩解社會分配差距，從而形成了既有利于改善國民收入分配格局又有利于緩解房地產發展的二重性矛盾的內在協調機制。