以“顯失公平”為由撤銷交易應慎重

【契約的穩定性受法律保護。這一案件的反轉之所以引發熱議，就在于它推翻了一個雙方自愿達成的契約——這項契約并沒有被發現存在欺詐、脅迫等外力因素。】

近日，一則題為《男子買房后房價大漲被裁定補償賣家44萬》的報道引發不少關注。單是在一家門戶網站上，就有超過6.7萬網民參與評論。在一項網絡調查中，也有94.6%的受訪者認為裁定“不合理，有違契約精神”。

如此一邊倒的輿情，難道裁判者事先沒有預判？有此裁定的法律依據又何在呢？相信這也是很多圍觀者想問的問題。不過，讀完報道不難發現，“買房后房價大漲”，其實并不是“裁定補償賣家44萬”的依據。這宗個案明顯是被“標題黨”了。

要讀懂此案，必須重述案情。依據報道，2013年3月，馮先生以233萬元的價格購入位于廣州市越秀區松崗西路的房產一套，面積130平米。該房的產權人是99歲的馬某和年近90的牟某。此前（2012年11月27日），馬某和牟某在其兩個女兒的陪同下進行了公證，委托單女士全權處理該房產。2013年3月12日，馮先生與委托人單女士簽訂《存量房買賣合同》。3月20日，這筆交易完成了過戶。

錢房兩清，交易完成，本該皆大歡喜。但就在2013年7月8日，原房主馬某和牟某及他們的兒子馬先生向廣州市仲裁委員會提出仲裁申請，申請裁定這次房屋買賣合同無效。馬先生的理由是，父母常年生病，父親99歲，母親近90歲，兩人在簽署合同時已無民事行為能力，單女士接受的全權處理該套房產的委托也涉嫌違反程序等。不過，這一申請被廣州市仲裁委駁回。隨后，馬先生又向廣州中院提起民事訴訟，要求撤銷廣州市仲裁委的裁決，廣州中院經審理也駁回了申請。

不管是第一次仲裁駁回，還是后來的法院駁回，都是為了維護交易的穩定，兼尊重產權人的意思表示。在法律上，并無依據認為年過九旬的老人就都失去了民事行為能力。不管兒子同不同意，老人都有權處理自己的房產。家庭內部矛盾不能成為抗辯交易的理由。

劇情的反轉發生在這對老人（原房屋產權人）去世后，他們的兒子馬先生在2014年又以交易顯失公平為由提起仲裁（馬先生并非這場交易的當事人，也非原房屋產權人，不知仲裁委是如何接受他作為申請人的）。經評估公司評估，涉案房屋在交易期間（注意并不是交易后房價大漲）估價為2774683元，與實際交易價相差444683元。2016年2月25日廣州市仲裁委裁定，因申請人馬某和牟某在簽訂合同時處于劣勢，缺乏經驗，雙方的權利義務不對等，可以認定為顯失公平，房屋總價格應認定為評估價2774683元，馮先生應向申請人補償差價款444683元。

這一案件的反轉之所以引發熱議，就在于它推翻了一個雙方自愿達成的契約——這項契約并沒有被發現存在欺詐、脅迫等外力因素。對于訂立時顯失公平的合同，依法律規定，當事人一方確實有權請求法院或者仲裁機構變更或者撤銷。但“顯失公平”的適用標準很高——如果體現在價格上，通常應明顯低于同時期市場價格的50%或者明顯高于同時期市場價格的2倍以上。如果只是“略失公平”，法律仍不支持撤銷合同。

法治社會就是契約社會，契約的穩定性受法律保護。雖然這里討論的個案并不是“買房后房價大漲被裁定補償”，但仲裁機構對“顯失公平”的寬泛理解，已然引起了很多民眾的擔憂。對此案的最終處理，還有法院這一關，只是不知會不會又有反轉？

本報特約評論員王灝軍