房價下跌：小拐點還是大拐點？

【結合供求狀況，可以大致得出目前房價下跌的原因。一些城市由于庫存壓力較大，同時，在經歷房價大幅上漲后市場前景不明，多數購房者持幣觀望。在此狀況下，一些資金趨緊的房企率先打折促銷，導致房價有所下降?！?/p>

國家統計局昨天發布的數據顯示，5月份全國70個大中城市中，與上月相比，新建商品住宅價格下降的城市有35個，相比4月份增加了27個，房價環比下跌城市為近兩年來最多。5月份，新建商品住宅價格環比持平的城市有20個，上漲的有15個。

統計局的官方權威數據，印證了近期彌漫市場的房價下跌預期，也印證了一些城市不斷爆出的樓市打折促銷傳聞。目前全國主要城市房價的明顯松動，不僅體現在房價環比下滑的城市數量大幅增加，也體現在平均價格方面。中國指數研究院的數據顯示，今年5月全國100個城市新建住宅平均價格環比下跌0．32％，是2012年6月以來首次下跌。

房價下跌已是現實，接下來中國樓市面臨的是“小拐點”還是“大拐點”？下跌是正常的市場調整，還是斷崖式暴跌的開始？目前，無論是房地產業內還是國內外專家學者，對中國房地產進入調整階段基本沒有異議，爭議在于拐點是大是小，房價是否面臨跳水的風險。

首先需要明確的是，此次房價調整是中國樓市形成后，十幾年來首次非行政干預因素導致的市場波動。既然調整是市場自發形成的，從市場自身探討下跌的原因以及可能的下跌方式，應該是具有說服力的。進入2014年以來，樓市交易活動明顯降溫，觀察各類數據可以發現，導致本輪樓市調整的最重要因素是供過于求。近年來房價大漲，由此產生的財富效應對房地產投資產生極大刺激。以去年為例，新屋開工面積遠超當年住房銷售面積，高出比例約25％。這樣強大的供給在積累了若干年后，形成了中短期內供過于求的局面。數據顯示，目前在建的所有房地產項目需要4年多時間才能銷售完畢，遠高于此前3．4年的平均水平。

結合供求狀況，可以大致得出目前房價下跌的原因。一些城市由于庫存壓力較大，同時，在經歷房價大幅上漲后市場前景不明，多數購房者持幣觀望。在此狀況下，一些資金趨緊的房企率先打折促銷，導致房價有所下降。

目前房價的正常調整，是否會導致斷崖式下跌？房地產是資金密集型行業，通常導致房地產價格在短期內暴跌的直接原因，是市場資金鏈斷裂。以2008年美國次貸危機為例，為了拉動房地產需求，危機前美國地產商大搞低首付甚至零首付，催生大量投資投機性需求。房價被炒高見頂后開始逐步下跌，在巨大的投資杠桿作用下，幅度不大的房價下跌也會導致投資者破產，接著是地產商破產、投資銀行破產，由此引發危機，在危機爆發后又帶動房價進一步暴跌。

分析我國房地產現狀，個人按揭貸款首付比例一直較高，房貸“斷供”的市場風險不大。中國房地產的金融風險主要來自地產商開發貸款。近年來銀行信貸趨緊，許多房企不得不通過地產信托、私募基金等“影子銀行”獲取資金，完成土地購置以及開發建設。影子銀行提高了地產商的資金杠桿水平，也加大了房地產市場整體風險。與房地產相關的影子銀行融資具體規模還沒有準確統計，其潛在風險也未可知。盡管如此，影子銀行問題已引起有關部門的高度重視，此類業務的規模也在大幅減少。目前難以看出，影子銀行問題會引發我國住房金融的系統性風險。也就是說，由大規模資金鏈斷裂引爆的房價斷崖式下跌風險，在我國發生的概率很小。

從長期因素看，我國的真實城市化率不超過40％，未來城鎮化的快速發展將為住房市場提供堅實有效的需求。城鎮化因素是我國地產市場可以避免劇烈波動的最重要支撐。當然，即使樓市面臨的是溫和調整，也很可能意味著我國房地產市場的黃金時代已經結束。過去十多年依靠投資拉動經濟的粗放模式是此前的房價暴漲重要推手，目前我國經濟結構調整已初見成效，隨著經濟增長方式的改變，房價也必將失去持續上漲的動力。

本報評論員 樊大彧