資金面困難將深化樓市調整

資金面始終是樓市周期性調整的基本動因。今年年初以來，我國多家房地產開發企業因資金面承壓或資金鏈條斷裂，經營出現困境乃至于面臨破產威脅。隨著實體經濟經營風險向金融領域加速傳導，全社會風險偏好呈下降態勢，將對樓市資金面形成有效制約，樓市周期性調整進程有可能會繼續深化。

當前我國金融風險有所上升。這一方面是部分實體部門經營風險向金融領域加速傳導的結果，另一方面也是過去相當長時間內我國投資者風險意識淡薄的催化作用。根據銀監會統計數據，截至今年一季度末，我國商業銀行不良貸款余額6461億元，已經連續十個季度上升；不良貸款率1．04％，較年初上升0．04個百分點，為近五個季度高點。信托產品、私募基金的兌付風險也明顯上升，并相繼出現若干兌付風險事件，引發社會極大關注。從金融市場上已暴露的各類兌付風險事件中，均能發現投資者風險意識普遍淡薄、盲目追逐高收益率的影子，反映出社會高風險偏好的運行特征。

目前來看，我國社會風險偏好明顯回落。年初以來，我國金融市場相繼出現若干風險事件，構成了極具現實教育意義的投資者金融風險認知過程，某種程度上增強了投資者金融風險意識。今年一季度，國有商業銀行發行人民幣理財產品環比下降5．84％，股份制銀行發行人民幣理財產品環比下降3．82％，這在歷史上還是首次出現。信托資產規模增速回落，今年一季度末全國信托資產規模11．73萬億元，比年初增長7．52％，增幅較上年同期下降9．21個百分點。

風險回避將對房地產開發企業資金面形成有效制約。一是金融機構或將主動收縮房地產信貸業務。金融機構經營行為具備明顯的順周期性。不管承認與否，當前樓市周期性調整態勢已基本確立，這將影響到金融機構對房地產開發企業資金的支持，也在一定程度上降低了金融機構經營個人房貸的積極性。二是影子銀行體系融資難度增加。過去影子銀行一度成為我國房地產開發企業融資的重要途徑。但影子銀行規模擴張較快，風險加快暴露，引發金融管理部門極大關注。前不久，由人民銀行牽頭，“一行三會一局”共同發布《關于規范金融機構同業業務的通知》，標志著我國影子銀行體系融資治理將逐步納入有效監管軌道，這勢必明顯增加下一階段房地產開發企業的融資難度。三是房地產投資投機意愿降溫。當前市況下，住宅已基本喪失投資價值。持有物業用于出租的收益率明顯低于銀行存款利率，且仍需承擔住宅較高折舊。即使投資者打算持有物業待售，至少從目前看，投資者成功套現房產獲利空間不大，且變現可能性也在縮小。

如果上述分析成立，那么下半年我國房地產開發企業整體資金面改善的可能性較小，這將有可能會進一步深化樓市周期性調整態勢。從目前政策看，我國不太可能選擇“花錢買增長”的發展路徑，即使是金融市場期待中的“定向寬松”政策，也主要是支持三農、小微企業及其他特定領域，難言是房地產業“利好”。因此，認清房地產市場形勢，主動迎接樓市周期性調整，盡量減少市場調整沖擊，實際上這已不僅僅是房地產開發企業的事情了。