央行托舉房貸微調新招亮相

5月12日，中國人民銀行總行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會，討論當前差別化住房信貸政策，十五家主要商業銀行分管副行長及相關部門負責人參加。令市場矚目的是，劉士余明確要求各家商業銀行要支持住房貸款業務，進行合理定價。

劉士余的表態可以視為央行進行經濟“微調”的最新招式，這種針對特定行業信貸投放進行“窗口指導”的操作形式，此前也曾多次出現過。在全國房地產市場凄風苦雨的當下，央行顯然意欲“托舉”。

3月之后，房地產行業各方面數據都在加速惡化。1月至3月全國商品房銷售面積累計同比-6.9%，比之去年年底將近20%的增速已是天壤之別。房地產投資增速也明顯放緩，1月至4月累計同比增速16.4%，連續第三次出現下降。新開工面積、土地購置面積下滑。相關稅收也受到拖累。

另外，持續上行的房屋價格也明顯松動。統計局公布的70個大中城市新建住宅價格指數顯示，年初至今全國房價環比增速明顯下降，最新數據只有0.2%左右。一線城市普遍增速放緩，杭州、溫州等城市房價下降已有多時，最近惠州、南京等多地新盤出現促銷。二手房掛牌價大幅跳水的新聞也時常可見。盡管這中間可能存在“選擇性偏差”，但今年以來全國范圍內房價盤整甚至略有下行的判斷應當接近客觀。

眾所周知，房地產關乎全局，通過行業直接投資、上下游產業關聯投資、地方政府財政收入、金融機構資產質量等多條重要渠道影響宏觀經濟波動。因此，不難理解各級政府的“救市”行為。

央行的表態直接針對目前商業銀行對于房貸的抵觸行為而來。由于利率市場化、互聯網金融等因素推升了商業銀行的資金成本，收益率只有7%不到的住房貸款越發不受待見。相比工商企業貸款、消費信貸等其他產品來說，房貸期限如此之長、收益如此之低、占用資本如此之高、押品變現如此之難，實在吃不消。所以很多商業銀行早已從價格和總量兩方面來減弱對房貸業務的依賴。價格上，8.5折優惠自去年三季度起就逐漸消失。5月8日，最后一家執行9折利率的建行也頂不住壓力，上浮到基準水平（6.55%）。招商、中信等股份制銀行還有所上浮，幅度從5%至10%不等。總量上，年初商業銀行就開始弱化對于房貸業務的考核壓力，同時部分中小型銀行干脆停止房貸業務。這些措施，與2011年房地產市場遭受重磅調控時商業銀行的舉措幾乎如出一轍。然而高層反應與2011年的默許不同：劉士余從“包容性金融”、“普惠金融”的高度，要求商業銀行給力。

然而，央行此舉是否有效，值得懷疑。首先，去年央行要求各家商業銀行加強資產負債管理，并開始加強對同業業務的監管，引起銀行間流動性的緊張。輔之以余額寶等互聯網金融產品對廣大儲戶的理財教育，銀行資金成本頓時升高。即便是目前資金已經顯現寬松之際，1年期5%的理財收益率也是遍地都是。結果是，利率易上難下。商業銀行核心盈利模式——吃利差的空間被大幅擠壓。其次，本輪房地產市場調整呈現自發、全面的特征，有別于2011年政策大棒打壓的情景，因此可能更難被政策上的邊際調整所扭轉。目前業界普遍預期房地產苦日子至少還會持續幾個月，新房、二手房價格全面下跌是大概率事件。最后，由于房地產行業長期與土地財政、影子銀行、投機炒作等結構性問題相綁定，所以政策端更進一步放松的可能性也不大。綜合種種，央行這一舉措效果恐怕存疑。

劉士余的表態中還有一些信息需要注意。第一，只提住房貸款而不提房地產開發貸款，說明央行底線仍然分明，所保的是剛需而不是泡沫。第二，關注斷供、棄房風險，同時加強輿情監測，在把握實質風險的同時避免市場由于片面信息而產生恐慌。第三，要求商業銀行“保本、微利就好”，“講政治”。話說得已經很重了，說明形勢的確不容樂觀，同時也反過來看出央行對指導執行力度的擔憂。

以五大行為首的十五家參會銀行代表著中國銀行業的主力，目前正處于利率市場化的大潮之中，但慘遭負債端和資產端改革程度不匹配的折磨：一方面要忍受不斷抬升的資金成本，另一方面又要服從監管部門對資產配置的種種約束。所以在一些針鋒相對的時刻，商行的不滿可能會更容易令體制內外所感知。市場化與保就業的指向沖突，盈利性與政治性的雙重擔當，是商行尷尬的根本原因。那么此番央行表態折射出了改革的局部底限嗎？希望不是。畢竟本輪改革起步不久，如此擱淺實屬可惜。

齊岳（北京 職員）