分析稱中國(guó)房?jī)r(jià)的瘋狂時(shí)代正在悄悄謝幕

伴隨著本次兩會(huì)《政府工作報(bào)告》“分類調(diào)控”的提出，關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，輿論再度陷入混亂。

平心而論，始于2009年政府主導(dǎo)的史上最嚴(yán)房產(chǎn)調(diào)控子彈已經(jīng)打光。為了應(yīng)對(duì)年關(guān)考核，地方政府從抑制需求出發(fā)，連出重拳，提高首套房貸款利率，提升二套房購(gòu)買門檻，征收二手房交易稅，最終收到了這樣一份答卷：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年9月以來，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅都超過了20%。北上廣等一線城市帶頭領(lǐng)漲，70個(gè)大中城市唯一讓政府面子下跌的是溫州。

這說明用一刀切的方法，針對(duì)房產(chǎn)需求千差萬別、價(jià)格參差不齊，尤其是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、負(fù)債狀況不一的城市統(tǒng)一調(diào)控，是充滿浪漫主義的，背離實(shí)際的做法，也導(dǎo)致實(shí)際操作的成本高昂，必然形成地方政府口頭響應(yīng)，實(shí)際卻常常抵制的現(xiàn)象。

繼秉承“簡(jiǎn)政放權(quán)、回歸市場(chǎng)”的三中全會(huì)公報(bào)只字未提房產(chǎn)調(diào)控，《政府工作報(bào)告》進(jìn)一步完成著政策的完善和糾偏：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”

而社會(huì)上關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)一時(shí)間亂花漸欲迷人眼，房?jī)r(jià)整體崩盤說、穩(wěn)定說、持續(xù)上升說等等，不一而足，廣大公眾“不明覺厲”，如墜五里云霧。

首先，房?jī)r(jià)整體崩盤的可能性幾乎沒有。且不論中國(guó)城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，剛需旺盛，加上貨幣超發(fā)導(dǎo)致的人民幣貶值壓力巨大，百姓投資渠道無比狹窄，以及中央地方財(cái)權(quán)事權(quán)尚未理順，地方債務(wù)高企、銀行壞賬危機(jī)重重，房?jī)r(jià)一旦全面崩盤，必然引發(fā)惡劣連鎖反應(yīng)，危及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，尤其是熱愛投資房產(chǎn)的新興中產(chǎn)階層將遭受空前劫難，中低收入人群卻很難從中獲益。以一線城市動(dòng)輒幾萬一平米的房?jī)r(jià)為例，下跌一半，中產(chǎn)家庭資產(chǎn)會(huì)大大縮水，而普通百姓仍買不起，會(huì)繼續(xù)抱怨政府、吐槽房產(chǎn)商。

在分類調(diào)控之下，中國(guó)房?jī)r(jià)未來會(huì)呈現(xiàn)復(fù)雜化、區(qū)域化、地方化的趨勢(shì)，不僅提醒房產(chǎn)商，也提醒購(gòu)買者更加小心，因地制宜，有的放矢。一句話，真正考驗(yàn)大家智慧的時(shí)代來了。

一線城市房?jī)r(jià)由于畸高，調(diào)控出于社會(huì)穩(wěn)定等需要，持續(xù)快速上漲的可能性不大，調(diào)控短期不會(huì)放松，會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

二線城市總體會(huì)溫和上漲。主要因?yàn)橐痪€城市人口負(fù)荷沉重，環(huán)境資源危機(jī)加重，對(duì)外地人口的進(jìn)入日益關(guān)小城門，因此二線省會(huì)城市會(huì)成為投資房產(chǎn)的重點(diǎn)，從目前房?jī)r(jià)來看，也確有繼續(xù)上升的空間。

而三四線城市整體發(fā)展與公眾期望值距離甚大，短期難以吸引更多人去就業(yè)定居—這有待新的城鎮(zhèn)化政策的貫徹落實(shí)，而這需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。但由于房?jī)r(jià)由地段決定，三四線城市即使出現(xiàn)鬼城的概率較大，也會(huì)走向分化，越靠近經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，越有承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、分擔(dān)人口壓力的優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)必然隨之升溫。

如果中國(guó)商品房?jī)r(jià)最終回歸市場(chǎng)規(guī)律主導(dǎo)的話，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好、國(guó)際局勢(shì)穩(wěn)定、西方經(jīng)濟(jì)持續(xù)轉(zhuǎn)暖的大背景下，中國(guó)城市房?jī)r(jià)枯榮取決于兩個(gè)鐵律：一是有沒有可持續(xù)增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，二是有沒有實(shí)現(xiàn)人口集聚的能力。

當(dāng)然，未來不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅征收、小產(chǎn)權(quán)房問題的解決對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生沖擊，但這都需要時(shí)間，短期不會(huì)造成嚴(yán)重影響。尤其是小產(chǎn)權(quán)房，按照政策的走勢(shì)判斷，一部分正在被當(dāng)成違建拆除，另一部分被招安成保障房的可能性更大。

房?jī)r(jià)在中國(guó)已經(jīng)演變成了嚴(yán)重的社會(huì)問題，其中意見最大的是數(shù)量驚人的中低收入者，未來隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，這個(gè)數(shù)字還會(huì)上升。《政府工作報(bào)告》在對(duì)商品房采取更加務(wù)實(shí)、科學(xué)、理性的調(diào)控政策之余，對(duì)地方政府提出了更加明確的要求：將以全體人民住有所居為目標(biāo)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。并推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。年內(nèi)基本建成保障房480萬套。

這意味著中國(guó)住房將實(shí)現(xiàn)雙軌運(yùn)行：中低收入者靠政府主導(dǎo)的保障房，中產(chǎn)以上人群靠市場(chǎng)化的商品房。后者會(huì)進(jìn)一步提升購(gòu)買保有成本—房產(chǎn)稅的征收就是一個(gè)明確信號(hào)，惟愿這些稅收能為保障房建設(shè)雪中送炭，而不會(huì)變成地方政府樓堂館所的財(cái)源。因此，在保障房建設(shè)分配過程中，尚需嚴(yán)格的制度保障，尤其是監(jiān)管和問責(zé)。

其實(shí)，要真正緩解困擾中國(guó)的住房供需矛盾，根本還在于在經(jīng)濟(jì)健康快速增長(zhǎng)的過程中，真正提高國(guó)民的收入，尤其是完善國(guó)家福利制度。只有緩解了百姓看病、養(yǎng)老、教育的后顧之憂，住房才能徹底擺脫投資投機(jī)，回歸居住基本功能。當(dāng)然，推動(dòng)金融改革，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境，為百姓創(chuàng)造拓寬創(chuàng)富投資空間，也已經(jīng)迫在眉睫。

從某種意義上說，中國(guó)房?jī)r(jià)能否回歸理性，是中國(guó)當(dāng)下深化改革能否取得預(yù)期成果的一個(gè)關(guān)鍵試金石。

但不管怎樣，中國(guó)房?jī)r(jià)的瘋狂時(shí)代正在悄悄謝幕。