“抑制房租瘋漲”還需法律與稅收發(fā)力

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月份住房租金價(jià)格同比上漲4.4%，漲幅比6月高0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比漲幅0.5%，比6月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，住房租金自2010年以來(lái)一直保持持續(xù)上漲的趨勢(shì)，并已經(jīng)連續(xù)43個(gè)月上漲。業(yè)內(nèi)人士指出，把房租漲幅控制在合理水平，還需要兩條腿走路。一是要在供應(yīng)上做文章。二是進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。（9月9日《人民日?qǐng)?bào)》）

如今的房租，似乎變成了昔日“綠豆”的升級(jí)版。報(bào)道所提到的北京，只是全國(guó)房租上漲的一個(gè)縮影，其它城市亦是如此。可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，外來(lái)人口涌向城市，以及CPI不斷上升，未來(lái)的房租仍將會(huì)呈上升趨勢(shì)。

對(duì)于房租連續(xù)上漲43個(gè)月，我覺(jué)得，大多數(shù)投資房沒(méi)有進(jìn)入租賃市場(chǎng)，是導(dǎo)致房租上漲的主要誘因。雖然我國(guó)目前還沒(méi)有空置率的全國(guó)性數(shù)據(jù)，但據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截至2010年4月，我國(guó)新建商品房空置面積達(dá)1.74億平方米。而根據(jù)央視、《羊城晚報(bào)》等媒體的調(diào)查，在投資性購(gòu)房比例較高的一線城市房屋空置情況比較嚴(yán)重，如廣州存量住房空置率達(dá)20.24%，北京部分已售出樓盤(pán)空置率高達(dá)60%以上，大大超過(guò)國(guó)際警戒線10%的標(biāo)準(zhǔn)。

可以預(yù)見(jiàn)的是，在樓市政策調(diào)控下，房產(chǎn)交易量大跌，倘若大量買(mǎi)方，轉(zhuǎn)向租賃，如果這時(shí)沒(méi)有大量房源介入的話，那么，房租上漲則在情理之中。有鑒于此，在國(guó)內(nèi)治理房租上漲方面，我們?cè)缭摀Q種思維，不妨出臺(tái)空房稅，來(lái)平抑房租上漲。當(dāng)然，空房稅出臺(tái)，是一個(gè)不小系統(tǒng)工程，它涉及到稅基、申報(bào)等如何確定，還有征管系統(tǒng)的構(gòu)建等，但是筆者覺(jué)得，國(guó)家稅務(wù)總局很有必要把這項(xiàng)工作盡快提上議事日程，絕不能知難而退，要知道，空房稅對(duì)平抑房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)穩(wěn)定的作用不可小視。

除空置房導(dǎo)致房租連續(xù)漲價(jià)外，租客的合法權(quán)益不能得到有效保護(hù)，也是導(dǎo)致房租一路瘋漲的重要因素。盡管《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明確要求中介提供真實(shí)房源，并對(duì)其不規(guī)范行為作出約束，但由于中介行業(yè)監(jiān)管存在的“婆婆”多，沒(méi)有救濟(jì)機(jī)制，一旦租客權(quán)益受損，經(jīng)常是欲哭無(wú)淚，欲告無(wú)門(mén)。

反觀國(guó)外，法律對(duì)租客的保護(hù)十分到位。在美國(guó)，房東與房客的權(quán)利和義務(wù)都寫(xiě)在由地方政府統(tǒng)一印制的《房屋租售合同》里，房租是明碼標(biāo)價(jià)的，一般沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地，“合租”相當(dāng)流行。法律還規(guī)定，房東不得歧視房客，如果某房客得知自己付的房租比鄰居付的高，這位房客可以以歧視罪控告房東，而且準(zhǔn)能勝訴；在法國(guó)，法律規(guī)定，租房必須簽訂租賃合同或住房租約。租房合同中對(duì)租用期限、房租金額、雜費(fèi)負(fù)擔(dān)、提前解約預(yù)告期、擔(dān)保金額、續(xù)約方式等方面，都進(jìn)行了明確的規(guī)定。租房協(xié)約非常詳細(xì)，其中甚至還包括繳納房租的方法和交鑰匙的方法。

所以，我國(guó)也應(yīng)借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)，制定出《房屋租賃法》，讓房屋中介、租客、房東三者在法律的軌道內(nèi)運(yùn)行，架構(gòu)起糾紛解決機(jī)制，對(duì)侵權(quán)違法行為“零容忍”，通過(guò)法律與稅收發(fā)力。