上周末，住建部公布了有關二套住房的政策界定標準。二套房政策細節在于一切從嚴，明確以家庭為標準、只要已經有一套住房就必須從嚴放貸，還進一步限制外地購房者的買房行為。較之于2008年一直模糊不清的政策執行標準，可以確認本輪房產調控的確堪為“史上最嚴”了。盡管房價還沒有實質性松動，但是已經越來越清晰地預期未來房價下降拐點的出現。但這并不表明調控政策效果已經確定，恰恰相反，當下仍然是避免調控政策夭折的關鍵時期。其一，繼續保持調控政策高壓態勢，房產保有稅等調控政策仍需持續推進；其二，調控部門要預防可能阻礙政策推進的障礙性因素，提前布局早做準備。這兩個要素相輔相成、缺一不可。但在當下，隨著調控政策力度和風聲日趨強硬，我們更加要關注后者出現變數的可能性。

歷史經驗表明，導致房產調控政策夭折的因素主要有三個，一是擔心經濟衰退問題，二是擔心銀行等金融機構被套牢，三是擔心斷供退房熱潮出現，影響社會穩定。以未來調控政策的推進來看，由于經濟衰退與通脹風險并存，調控部門不可能容忍房價重新飆升助推經濟過熱，因此房地產市場調控基調不可能出現重大轉折。至于銀行資產的問題，近期銀監會和各大商業銀行均表示房價下跌30%都不會引發壞賬問題，強硬的態度消除了疑慮。因此，筆者最擔心的已經不是前兩個，需要提醒調控部門關注的是斷供退房問題的集中爆發。

事實上，在樓市調控收緊之時，部分投機者以斷供威脅主管部門的案例早已有之。在上一輪樓市調控顯效的2008年，深圳就曾上演業主斷供糾紛第一案。當時，碧水龍庭樓盤的70名業主集體宣稱斷供，甚至有傳言稱深圳不良貸款已達千億，占比為30%之高。

其實，高喊“斷供”的購房者心猿意馬，醉翁之意不在酒。對于自住購房者而言，房價漲跌均對他們的日常消費、住房品質無實質性影響。只是在高位購房后，消費者剩余大打折扣而已。而且，自住購房者往往對還貸實力有充分的心理準備，并不會因政策打壓房價而喪失還款實力。而那些依靠銀行借貸炒作的投資客，一旦投資的商品房價格下跌，極有可能引發后續還貸難題。這些購房者不約而同地將斷供視為向政策“示威”的殺手锏，主要原因有二，其一是通過營造銀行將背負巨額壞賬損失的氛圍，讓打壓樓市政策投鼠忌器；其二，是聯合社會上的買房需求，放大房價下跌所引發的社會矛盾。

制造“斷供”話題并將之夸大，恰恰是相關利益者看準樓市要害所在。一方面，開發商依仗前期資金回籠和銀行借款高杠桿運作，博得了巨額回報。房地產業的快速發展讓其成為我國經濟增長領頭羊，也讓銀行資金被房地產業牢牢綁縛。另一方面，購房者還款實力良莠不齊，商業銀行在樓市飆漲時期往往會疏忽信用評級工作，繼而讓投機客獲得肆意炒作的空間。其結果是，高企的房價讓許多人“望房興嘆”，而那些咬牙成為“房奴”的人對房價下跌往往懷有“大為不甘”的心態。

可以預見的是，隨著目前市場對房價調整預期的強化，包括斷供等抵制樓市調控的行為也將被激化，主管部門對此當保持警惕。結合2008年深圳斷供潮現象的經驗看，筆者認為政策的核心是要避免剛性需求被利益群體所利用。具體建議如下：政策繼續發力、向市場傳遞主管部門調控樓市的持續決心；做好信息公開透明的發布工作，避免利益群體放大斷供問題的范圍；全面鋪開保障性住房，特別是公共租賃房供給規模，盡可能多地滿足中低收入群體住房需求，避免剛性需求為投機需求利用；強化法律觀念，可以在簽署合同時對政策變化給予事前約定；加強銀行貸款信用評級工作，要求相關責任人承擔連帶責任等一系列措施。除了這些約束性措施外，筆者建議強化人性化救濟制度，即考慮針對“剛需剛買”的房產價格“被套牢”群體，給予一定的信貸延期或展期，其間的利差損失可以由財政與個人共同承擔。但是福利優惠范圍需要嚴格限定在小戶型住房和首套住房范圍內。

盡管房價還沒有出現明顯調整，但鑒于中國房產調控效果落實的難度之大，我們只有做好房價下跌之后的充分準備，才能夠更好地讓房價真正下跌。否則，調控部門難免會因為“投鼠忌器”而導致房產調控再度夭折。