樓價(jià)報(bào)復(fù)性反彈并非空穴來風(fēng)
      www.fjnet.cn?2010-05-10 09:20? 邱林?來源:光明觀察    我來說兩句

      北京樓價(jià)新政出臺(tái)后,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量出現(xiàn)下降。成交量下滑的解釋有多種,不論哪種解釋,成交量下降(特別是短期)都無法推斷出,樓價(jià)今后會(huì)下降甚至長(zhǎng)久性地下降,對(duì)于北京樓價(jià)新政的評(píng)估也不能過于樂觀。有媒體報(bào)道稱,“樓價(jià)經(jīng)過政策調(diào)整適應(yīng)期后,可能出現(xiàn)‘報(bào)復(fù)性’反彈。”(5月7日《新京報(bào)》)

      火 爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)換來報(bào)復(fù)性的政策打壓,也許這是當(dāng)前樓市最準(zhǔn)確最直接的概括。雖然北京的政策出臺(tái)是否會(huì)成為地方政府樓市調(diào)控的政策風(fēng)向標(biāo),還需要時(shí)間來檢驗(yàn)。分析北京的政策,如果說還留有什么余地的話,就是每條管制之后,沒見具體的懲罰措施。而北京樓市已經(jīng)處于“高燒”階段,不下“猛藥”降不了溫。

      據(jù)北京一位從事投資置業(yè)顧問分析,房地產(chǎn)新政提高首付比例與銀行利率后,把大量從銀行貸款的買房戶拒之門外。但以2009年末公布的11家上市銀行為例,房貸占了個(gè)人貸款的百分之七八十。政策觀望期結(jié)束后,銀行怎么可能讓“錢躺在金庫(kù)里睡大覺”,必須尋找贏利出路,從而推動(dòng)房市轉(zhuǎn)暖。

      有人說,一個(gè)月前的樓市是開發(fā)商不降價(jià),而現(xiàn)在的樓市是看房人不談價(jià)。無論樓價(jià)是否在下降?下降多少?一旦缺乏后續(xù)調(diào)控政策,沒有從根本上解決土地財(cái)政、房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上漲、市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足等關(guān)鍵性問題,樓價(jià)經(jīng)過政策調(diào)整適應(yīng)期后,可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

      有一點(diǎn)大家都能感受到,就是市場(chǎng)正在強(qiáng)勢(shì)修補(bǔ)被投機(jī)炒作嚴(yán)重扭曲的價(jià)格體系,推動(dòng)著樓價(jià)回歸到應(yīng)有的價(jià)位。從以往幾次樓市震蕩的經(jīng)驗(yàn)看,市場(chǎng)總首先是先出現(xiàn)交投清淡,買賣雙方展開拉鋸戰(zhàn),然后市場(chǎng)風(fēng)向出現(xiàn)轉(zhuǎn)換,主動(dòng)權(quán)向買方轉(zhuǎn)移,接著樓價(jià)才會(huì)開始大幅下挫。這個(gè)過程一般會(huì)持續(xù)一到三個(gè)月左右。北京等地半個(gè)月時(shí)間新盤間隔就出現(xiàn)了松動(dòng),是不是意味著樓價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了呢?

      有關(guān)機(jī)構(gòu)在對(duì)北京和上海部分市民以及開發(fā)商的抽樣調(diào)查后發(fā)現(xiàn),兩地大多數(shù)人并不認(rèn)可樓市拐點(diǎn)的到來。他們給出的理由是,的確有著強(qiáng)大的潛在購(gòu)買力在支撐著目前的樓價(jià),而供給卻有限。中短期內(nèi),北京和上海住宅供給缺口巨大,長(zhǎng)期總供給偏緊,供給不足,從而導(dǎo)致北京和上海未來樓價(jià)仍將高位運(yùn)行。

      樓市為什么愈打愈強(qiáng),用行業(yè)規(guī)律來分析:去年12月與今年2月,北京、上海、深圳、重慶等一線城市新增存款增量創(chuàng)歷史新高;2009年全年到2010年4月,整個(gè)樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)下,恐慌性購(gòu)買也是樓市高位運(yùn)行的一個(gè)重要因素;土地價(jià)格的高漲,造成的成本推動(dòng)因素所致。至于炒房者、人民幣升值以及通貨膨脹總體來說,對(duì)樓市有一定的影響,但不是構(gòu)成一線城市樓市上漲的主要因素。

      應(yīng)該說,此次樓市調(diào)控對(duì)炒房者的打擊是致命的,有相當(dāng)一部分投機(jī)需求會(huì)被擠出,但是這會(huì)改變供需關(guān)系嗎?回答是否定的。眾所周知,有很大一部分真正有買房需求的人是被炒房者擠出了市場(chǎng),迅速升高的樓價(jià)讓他們無力進(jìn)場(chǎng)。因此,當(dāng)炒房者被政策擠出后,房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生震蕩整理,但當(dāng)樓價(jià)趨于理性之后,真正的住房需求就會(huì)進(jìn)場(chǎng),此時(shí)的市場(chǎng)關(guān)系仍然會(huì)是供不應(yīng)求,樓價(jià)不存在大降的基礎(chǔ)。

      決策層出臺(tái)“新國(guó)十條”目的是要遏制房?jī)r(jià)過快上漲,要打擊樓市投機(jī),要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),不是要打壓樓價(jià)。不過,與2008年相比,政策出臺(tái)的背景已發(fā)生改變。目前,房地產(chǎn)仍是資金密集型的產(chǎn)業(yè),資金鏈就是開發(fā)商的生命線。因此,此次調(diào)控與當(dāng)年同樣用的都是收緊銀根的辦法,矛頭指向是開發(fā)商和炒房者,但如今背景已變。2008年樓價(jià)大跌,2009年樓價(jià)大漲,一邊調(diào)控一邊漲價(jià)已經(jīng)使很多開發(fā)商和炒房者“心理非常成熟了”。

      當(dāng)前,在實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的背景下,過剩的資本重返房地產(chǎn),只是一個(gè)時(shí)間問題——股市泡沫也稀釋不了資本重返房地產(chǎn)的決心。因?yàn)闃鞘信菽m然也屬于虛擬經(jīng)濟(jì)范疇,但與股市泡沫相比,前者畢竟要“實(shí)體”一些,加之住房是人們的“基本需求”,從資金的安全性考慮,房地產(chǎn)成為投資對(duì)象的理由更為充分。從這一點(diǎn)看,樓價(jià)報(bào)復(fù)性反彈并非空穴來風(fēng)。


      責(zé)任編輯:李艷
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