房貸政策再傳變局。

日前，銀監(jiān)會(huì)某官員接受記者采訪時(shí)表示:新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。而4月17日出臺(tái)的“國(guó)十條”中規(guī)定:對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

二者相較，當(dāng)然是前者更加嚴(yán)厲，將首套住房沒有使用房貸的家庭，亦納入調(diào)控范疇，無(wú)疑擴(kuò)大了“打擊面”。目前尚不知是否包括房改房，歷史上大量的公房都是無(wú)貸款地被居民購(gòu)買，如果包括，則將限制眾多的改善性購(gòu)房需求。至于首套是商品住宅的家庭，大多都曾利用過房貸，與上述后者相比，并無(wú)多大區(qū)別。

以家庭為單位確定住房的數(shù)量，將遠(yuǎn)比以個(gè)人為單位來得嚴(yán)厲。估計(jì)這一點(diǎn)已確定無(wú)疑。自4月14日開始的新一輪樓市調(diào)控，來勢(shì)洶洶，直接以國(guó)務(wù)院的名義下發(fā)通知，而非2005年以來屢屢使用的國(guó)務(wù)院辦公廳。況且，“國(guó)十條”的文件名稱史無(wú)前例地嚴(yán)厲:“堅(jiān)決遏制……房?jī)r(jià)過快上漲”，而非國(guó)八條、國(guó)六條、國(guó)十五條等文件名稱中的 “穩(wěn)定房?jī)r(jià)”。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)信貸的高度依賴，決定了房貸政策對(duì)樓市影響力巨大。可是，房貸政策又是最容易“被搗漿糊”的政策，央行與銀監(jiān)會(huì)之間、前兩者與商業(yè)銀行之間、各家商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行總部與地方分行之間，存在諸多利益分歧與博弈。以往實(shí)踐證明，房貸政策最終都會(huì)嚴(yán)重走形。

比如，2005年上半年，在房貸政策緊縮之下，上海多家商業(yè)銀行曾達(dá)成“君子協(xié)定”。然而，隨著當(dāng)年下半年樓市陷入低迷，房貸規(guī)模劇降，各家銀行為了爭(zhēng)奪作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸，紛紛置“君子”和“協(xié)定”于不顧，放低房貸準(zhǔn)入門檻，大打“擦邊球”，聯(lián)盟很快分崩離析，淪為業(yè)界笑談。

2007年9月27日，赫赫有名的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（即“二套房貸新政”）出臺(tái)，其中規(guī)定:對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。然而，新政出臺(tái)后立即在銀行界引起混亂，爭(zhēng)議和矛盾的焦點(diǎn)是如何界定“第二套住房”，其中以“家庭”還是以“個(gè)人”為單位，是焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。其后，國(guó)有銀行如建行以“家庭”為單位，而股份制銀行和外資銀行如浦發(fā)銀行則以“個(gè)人”為單位。

直到2007年12月5日，迫不得已，央行和銀監(jiān)會(huì)又出臺(tái)了一個(gè)補(bǔ)丁文件——《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，強(qiáng)硬地規(guī)定:以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，而且只要首套屬貸款買房，“第二套”就不能再享受優(yōu)惠，而且公積金貸款也不再享有“豁免權(quán)”。不過文件還是為部分改善性需求網(wǎng)開一面:對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

歷史真的很有趣。2008年10月，為了刺激樓市，央行放松房貸政策，規(guī)定:改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。也就是將上述的“網(wǎng)”又放開了一些。其結(jié)果是，2009年很多投資投機(jī)性需求都在此政的“掩護(hù)”下，大舉進(jìn)入市場(chǎng)，部分城市房?jī)r(jià)扶搖直上。從而又逼迫中央先是出臺(tái)“國(guó)四條”，繼而是“國(guó)十一條”，還不夠用，只能接著出“國(guó)十條”，若還不行那該怎么辦？想必還會(huì)有“國(guó)幾條”！

關(guān)于房貸新政，銀監(jiān)會(huì)這位官員透露的信息可能準(zhǔn)確，也可能存在偏差，畢竟尚無(wú)正式文件出臺(tái)。按“國(guó)十條”要求:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。眼下各家銀行做法不一，緊松有別，雖然在國(guó)務(wù)院罕見的嚴(yán)厲要求下，商業(yè)銀行已不可能像2007年9月之后那樣“各行其是”，但只有等細(xì)則出來，才有定論。

理論上講，“以房定套”的調(diào)控效果更佳，可銀行系統(tǒng)只有房貸信息，卻無(wú)房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，必須要各地房管局配合，才能真正執(zhí)行。另外，房管部門并無(wú)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房主信息，所以也只能限定一個(gè)城市的二套和多套房貸，若投資者在多個(gè)城市都購(gòu)有住房，政策還是難以精準(zhǔn)打擊。因此，但愿“國(guó)十條”中的另一條要求盡快實(shí)現(xiàn):住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。

（作者系房產(chǎn)專業(yè)研究人士）