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      高房價(jià)的形成機(jī)制是什么
      www.fjnet.cn?2009-07-31 11:04? 秋風(fēng)?來源:南方都市報(bào)    我來說兩句

      高房價(jià)再次成為眾矢之的,那么,是誰制造了高房價(jià)?各方展開了一場數(shù)據(jù)大戰(zhàn),紛紛用自己的數(shù)據(jù)來摘清自己,把責(zé)任推給別人:

      國土資源部公布了全國620個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù),其中北京的21個(gè)項(xiàng)目中,地價(jià)占房價(jià)的最高比例為51.36%,最低為14.33%,平均為25%。全國地價(jià)占房價(jià)的比例平均為23.2%。言外之意是,高房價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商制造的,是其瘋狂追逐利潤的產(chǎn)物。

      參加這620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本調(diào)查的中國地質(zhì)勘測規(guī)劃院地價(jià)所將這一意思說得明明白白:開發(fā)商的建安成本、管理成本、銷售成本最高不會超過30%,加之稅費(fèi)成本10%和平均土地成本23.2%,開發(fā)商最終的直接利潤應(yīng)該在40%左右,即便算上增值稅,流向政府的也不會超過40%。所以,房價(jià)之所以高,完全是因?yàn)殚_發(fā)商心太黑。

      開發(fā)商卻不同意這種說法。積極充當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商代言人的任志強(qiáng)一直強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)開發(fā)商其實(shí)是在為政府打工。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會調(diào)查顯示,地價(jià)房價(jià)比高達(dá)58.2%,認(rèn)為地價(jià)推高了房價(jià)。鄭州一位開發(fā)商則通過央視公開了一份房地產(chǎn)成本清單:樓面地價(jià)占到售價(jià)的40%,建安成本占30%。該開發(fā)商特別強(qiáng)調(diào),各級行政部門的稅費(fèi)占房價(jià)的20%,收費(fèi)項(xiàng)目至少30項(xiàng),且存在重復(fù)征收、變相征收現(xiàn)象。結(jié)論是:房價(jià)之所以高,主要是因?yàn)檎濆X。

      說實(shí)在話,一個(gè)行業(yè)與政府如此公開地以數(shù)據(jù)論證對方對一件大家都覺得不那么好的事情的責(zé)任,還是很新鮮的,也是一件好事。也許,隨著這場數(shù)據(jù)戰(zhàn)逐漸升級,人們當(dāng)能對房地產(chǎn)行業(yè)的政-商關(guān)系現(xiàn)狀有更清楚的認(rèn)識。

      不過,要弄清誰對高房價(jià)承擔(dān)責(zé)任,其實(shí)用不著如此大動干戈。事實(shí)上,雙方如此引用數(shù)據(jù),說明雙方都沒有理解經(jīng)濟(jì)行為的內(nèi)在邏輯,沒有理解價(jià)格的形成機(jī)制。開發(fā)商大談地價(jià)數(shù)據(jù),隱含了這樣一個(gè)預(yù)設(shè):房價(jià)是由生產(chǎn)它的成本(這其中很重要的一部分是地價(jià))決定的。政府揭露開發(fā)商的利潤率數(shù)據(jù)隱含了這樣的預(yù)設(shè):利潤可以決定房價(jià),開發(fā)商可以隨心所欲地獲取高利潤。

      經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理不支持這兩個(gè)預(yù)設(shè)。首先,應(yīng)當(dāng)假定,市場活動的各方主體都具有正常理性,具體地說,購房者不是傻子,怎么可能無緣無故地讓開發(fā)商賺取高利潤率?其次,價(jià)格也不可能由成本來決定。如果是這樣的話,那采購了價(jià)格最高原料的最傻的采購經(jīng)理,豈不是可以為企業(yè)帶來最大利潤?

      要弄清高房價(jià)的責(zé)任,需要了解價(jià)格的形成機(jī)制。簡單地說,一棟房屋的價(jià)格既不完全是由生產(chǎn)成本決定的,也不完全是由供需決定的。從某種程度上說,在一個(gè)競爭性市場上,價(jià)格決定供需,價(jià)格也決定成本。當(dāng)然,更準(zhǔn)確地說,價(jià)格是由交易雙方關(guān)于市場情勢的預(yù)期所決定的。

      最近的局面有助于我們理解這一經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。今年初,房屋市場恢復(fù)繁榮,房價(jià)開始回升。開發(fā)商購買土地的欲望陡然提高,土地價(jià)格攀升,各地不斷出現(xiàn)“地王”。從這里看得很清楚,先有高房價(jià),然后有了高地價(jià)。當(dāng)然,反過來,高地價(jià)又給開發(fā)商發(fā)出一個(gè)明確的信號:房屋的價(jià)格將會上漲,準(zhǔn)備售房的開發(fā)商于是繼續(xù)提高房屋的價(jià)格。高地價(jià)也給購房者發(fā)出強(qiáng)烈的信號:以后的房價(jià)還要上漲,現(xiàn)在趕緊買吧。即便開發(fā)商已提高了價(jià)格,購買人也瘋狂入市,甚至形成搶購的局面,開發(fā)商因此獲得高額利潤率,但購房者也覺得自己賺了,因?yàn)橐院蠓績r(jià)還會漲。此后開盤的開發(fā)商就會再次提高價(jià)格,地價(jià)又會再度上漲。開發(fā)商、購房人、地方政府共同推動形成了房價(jià)、地價(jià)輪番上漲的格局。

      因此,高房價(jià)的根源就是最初導(dǎo)致高房價(jià)的因素。通過本輪價(jià)格上漲,可以十分清楚地看到一個(gè)關(guān)鍵因素:寬松的貨幣政策。任何時(shí)候,房屋市場的繁榮、尤其是畸形繁榮,都離不開過于寬松的貨幣政策之助。大量貨幣流入經(jīng)濟(jì)體,必然首先流入房屋市場。

      不過,房價(jià)漲到畸形的程度,且房地產(chǎn)市場成為第一個(gè)復(fù)蘇的市場,還有另一個(gè)制度性因素:土地壟斷。地方政府壟斷著商品房的土地供應(yīng),因而,對于房價(jià)下調(diào)的任何跡象都會盡力阻止,對于房價(jià)上漲的任何跡象都表示歡迎,且傾向于放任而不采取任何抑制措施,因?yàn)榉績r(jià)上漲將推高地價(jià),而地方政府將從中獲益。

      所以,歸咎高房價(jià)的責(zé)任:首先,寬松的貨幣政策推動房價(jià)進(jìn)入上漲周期,而地方政府對此傾向于不作為,甚至推波助瀾,盡可能延長房價(jià)上漲周期。這樣,在絕大部分時(shí)間,房價(jià)都在上漲,而且是畸形地上漲。唯一的問題是:這個(gè)世界上真的存在永遠(yuǎn)畸形上漲的資產(chǎn)嗎?

      (作者系北京學(xué)者)


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