如果2040年城市化水平提高到80%，城鎮(zhèn)人口將達到11。6億，如果每人住宅面積按照50平方米計算（考慮包括已經(jīng)建設(shè)和今后可能還要建設(shè)的一些大戶型和別墅等），城鎮(zhèn)住宅面積要在2007年127。34億平方米的基礎(chǔ)上，再增加452。66億平方米。假如容積率按照3計算，還需要增加住宅建設(shè)用地2 263萬畝，2008年到2040年每年平均需要供給住宅建設(shè)用地71萬畝。但是，考慮中國城市化已經(jīng)滯后15%左右，未來10年可能是城市化的加速時期，并考慮消化目前已經(jīng)存在的城鎮(zhèn)住宅供給和需求存量方面的缺口，住宅建設(shè)用地每年可能需要100萬畝。如果供給小于此數(shù)，或者超大戶型住房和別墅用地較多，包括一戶購買多套住宅，住宅用地價格和房價，勢必會快速上漲。

（二）土地政府壟斷供給型住宅漲價

中國土地的供給市場，除了政府行政限制土地的供應(yīng)量外，另一特征就是政府壟斷。政府一家壟斷性出讓供應(yīng)土地，許多個房地產(chǎn)商和其他用地商較為充分競爭性需求和購買土地。地價形成機制為：需求競爭者出最高價者為中標，一般也即成交價，而對于政府定的最高價沒有其他的土地供應(yīng)者與其競爭，沒有使地價下行的其他土地供給者的競爭壓力。

政府壟斷的土地供應(yīng)市場使城市地價持續(xù)走高。從北京市住宅用地掛拍招價格來看，從2003年的每平方米1 600多元上升到了2008年的3 800多元，有的地塊高達4 500多元。

統(tǒng)計顯示，2008年5月份北京成交的住宅及商業(yè)用地整體溢價率（成交價高于底價的比例）達59。76%。其中，14塊土地成交價高于底價。優(yōu)質(zhì)地塊的成交價格普遍高出底價100%以上。在土地尤其是住宅及含住宅項目用地成交大幅上漲的同時，住宅及含住宅項目用地的樓面價環(huán)比也出現(xiàn)了明顯的上漲。統(tǒng)計顯示，2008年5月成交的10宗住宅類用地樓面均價為3 823元/平方米，環(huán)比4月份上漲了6%，比3月份上漲34%[4]。而一些地方除了政府的一級壟斷外，還出現(xiàn)了特大房地產(chǎn)企業(yè)對土地的二級壟斷。這又為房價進一步上漲形成了推動力量。因此，政府一家壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局，是除了土地供應(yīng)小于土地需求外，推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的最重要的原因。

輿論普遍指責(zé)房地產(chǎn)商的暴利推高了房價。但是，如果土地供應(yīng)是一個競爭性的市場，土地和房屋的供求缺口不大，基本平衡，房地產(chǎn)商就不可能獲得需求遠大于供給和壟斷土地房屋的暴利，其利潤就會平均化，回歸合理的范圍。