“社區管理難如何破題”系列報道一：本是一家人 為何吵翻天

今年以來，東南網《直通屏山》陸續收到多起有關社區管理問題的留言。如，物業管理合同到期，原物業拒不撤場;公共收益以物業費形式向業主分紅，反遭業主反對;用公共維修基金做電梯維保，引起業主不滿……各種各樣的問題困擾著居民，影響了生活的獲得感和幸福感。

社區治理是國家治理的基本單元和關鍵環節，關系著黨和國家大政方針的貫徹落實和人民群眾的切身利益。為此，東南網推出“社區管理難如何破題”系列報道，請相關部門和專家針對社區管理的痛點和難點“把脈問診”,一起來探討物業管理的出路，為打造和諧穩定的社區出謀劃策。

東南網4月22日訊(本網記者 肖曉敏 劉惠萍 練為泉 文/圖)三明世紀城物業合同到期不依法撤場、三元區萬達華府業委會未經投票決定公共收益的處置、永安市豪門御景二期小區業委會被質疑違規使用公維金……今年以來，不斷有網友向東南網《直通屏山》反映小區管理中的問題和糾紛,希望相關部門和媒體能幫忙協調處理。

業主、業委會、物業公司本是一家人，為何屢屢吵翻了天?東南網記者深入多個小區進行了采訪。

物業換屆糾紛多 “舊的不去”怎么破？

近日，網友通過東南網《直通屏山 省委領導留言板》留言反映，三明三元區君御豪庭小區已選聘新物業公司，但舊物業公司（三明世紀城物業服務有限公司）拒不撤場。【留言詳情】

據了解，世紀城物業公司與君御豪庭小區開發商簽訂的前期物業服務合同約定的服務期限為2017年6月1日至2023年12月30日，目前服務合同已到期。

合同到期了，世紀城物業公司為什么不撤場？世紀城物業公司法定代表人謝先生告訴記者，“君御豪庭小區部分居民欠物業費共達300多萬元，且如果新物業公司選聘不合規，根據《福建省物業管理條例》，我們物業公司自動續簽?！?/span>

那該小區選聘的新物業公司是否合法合規？據君御豪庭小區業主委員會鄭主任介紹，在三元區城關街道辦的監督指導下，該業主委員會已于2023年2月6日至2月15日召開了業主大會，選聘新的物業福州寶晟物業管理有限公司（寶晟物業公司）。但是，之后有部分業主對業主委員會委托第三方機構招標、召開大會選聘新物業企業的程序和結果的合法合規性提出質疑，并向法院提起訴訟?！白罱K，法院判決，我們小區選聘的新物業公司合法合規。”鄭主任說。記者從三元區城管局也獲悉，經法院判決君御豪庭小區新物業企業選聘的程序和結果合法合規。

那寶晟物業公司為什么遲遲沒有進入君御豪庭小區交接物業管理工作？三元區城管局工作人員告訴記者，在君御豪庭業委會和寶晟物業公司簽訂的合同中，提到，需要該小區與世紀城物業公司處理好所有事宜（糾紛）后，寶晟物業公司才開始進入該小區提供服務。

對于網友在留言中提出希望三元區城管局嚴格執法一事，三元區城管局表示，該局沒有強制執行權，建議君御豪庭業主委員會通過法律途徑對世紀城物業公司不撤場行為提起訴訟，若勝訴后可申請法院強制執行。

目前，三元區城管局將依據《福建省物業管理條例》有關規定，依法依規對三明世紀城物業服務有限公司進行行政處罰。

萬達華府小區

公共資金難處置 業委會亦須守規則

日前，業主游先生也通過《直通屏山》留言反映，“永安市豪門御景二期小區業委會2023年違規動用公維金做電梯維保。”【留言詳情】

記者調查了解到，豪門御景二期小區屬于居民自治管理，沒有物業管理，小區共有20部電梯，目前，有3部電梯已完成施工。

業主游先生反映，該小區業委會沒有召開業主大會，未達到三分之二以上的業主簽字同意，就使用公共維修金啟動電梯維保項目，認為此舉不合規；另一方面，該小區電梯維保啟動項目后，也未通過招標代理機構、媒體向社會公開發布招標、邀請招標、比選的公告，涉嫌內定中標方，內定中標價格。

對此，豪門御景二期業委會鄭主任告訴記者，“我們小區的電梯使用時間已有15年，按規定應當委托具有資質的特種設備檢驗機構進行安全性能技術評估。經過三明市特檢院檢查后，每臺電梯存在的問題都不一樣，所需的維修價格也不一樣，所以我們按住宅單元陸續對電梯進行維修，目前3個住宅單位的電梯完成維修，并各單元均有5名業主簽字同意申請緊急專項維修資金程序。電梯維修前，我們也進行了詢價對比，也作了公示，公示期內并未有人提出異議。”鄭主任說。

對于該小區電梯招投標的行為，燕南街道五四社區居委會書記、主任林建婷告訴記者，“豪門御景小區發布的招投標系小區自主行為，社區有指導和監督的作用，但是招投標的具體流程是由該小區業委會直接進行?！?/span>

至于申請緊急公共維修金是否需要三分之二以上的業主簽同意？根據《關于緊急情況下使用商品住宅專項維修資金有關事項的通知》（閩建房函〔2019〕39號）相關規定：根據特種設備主管部門限期整改要求，申請人立即將有關情況書面報告物業所在地村（居）民委員會，同時，申請人應當立即組織專業人員以及不少于5名業主代表進行現場勘驗、確認和留存相關影像資料，并根據現場勘驗和確認的事實，編制或者委托編制緊急維修方案和資金預算方案。

對此，永安市城管局工作人員表示，該科室有收到豪門御景二期小區申請公共維修金啟動電梯維保項目的情況，根據《福建省物業管理條例（2023年修正）》的規定，該小區申請的緊急公共維修金是不用三分之二以上的業主簽字同意的。若居民還有其他疑惑，可直接前往該局反映并核實。

同樣因業委會處置公共資金引發的投訴還有萬達華府小區。業主鄭女士通過《直通屏山》反映，“小區業委會在未經過業主大會的同意下，就私下決定公共收益的使用權?！?/span>

萬達華府另一名業主告訴東南網記者，該小區業委會私自把小區的公共收益與物業費捆綁在一起，之后在小區的微信群發出《公示》，讓業主預存12個月物業費，業委會會以公共收益資金支付贈送的1個月物業費（款項無需業主支付），同時物業公司另贈送半個月物業費：即業主預存12個月物業費，可享有13.5個月物業費。業委會此舉引來不少業主的質疑。

“贈送的1個月物業費是從公共收益中扣除的，而物業公司贈送的半個月物業費，是我們業委會替業主去爭取的?！痹撔^業委會主任鄭燕生說。

記者了解到，三年來，該小區公共收益共結余逾74萬元。鄭燕生告訴記者，在業委會成立之前，小區的收益都是給物業公司收走的，現在有了業委會之后，才會有結余的這筆錢，“業委會成立以來，也是第一次處理公共收益?！?/span>

那這筆公共收益要支出，業委會是否提前征求過全體業主的意見？記者并未得到正面回復。

那為什么公共收益要與物業費捆綁在一起？鄭燕生坦言，小區內有業主不交物業費，長久下去，擔心會影響整個小區的管理質量，才考慮將公共收益資金支付贈送物業費，從而建設更美好的小區環境。

記者了解到，因不少業主反對“公共收益與物業費捆綁”，目前，萬達華府小區業委會已于4月7日發出通知，此次所公示的發放福利方案暫停執行，待小區業委會進行重新研究后，征求廣大業主意見和建議，再及時向廣大業主公示新方案。

中央領域小區為解決業主托育問題引入的托育園

標桿小區亦存在 共享共治福利多

采訪中，記者接觸了多個矛盾重重的小區，也發現了一些讓業主滿意的小區，例如，三元區六路社區中央領域小區作為三明市三元區的優質小區，業主可以享受家門口的幼托機構，年底還可以領到分紅……

早上，該小區的范女士把自己的兒子送到小區門口的熊貓寶貝托育園。她說：“家門口的托育所，很方便我們寶媽?！边@得益于該小區業委會將一號樓架空層進行公開招標出租，作為幼有所教的場所，從而解決中央領域業主托育問題，讓業主無后顧之憂。

據悉，中央領域小區業委會2017年成立以來，不領工資，不拿補貼，全心全意維護小區業主權益。同時，認真監督物業公司的工作，獲得廣大業主的好評，已兩次獲批和諧業委會和五星小區稱號。

“公共收益由業主委員會與物業公司配合進行管理，通過廣告、停車位、公共區域租賃費等方式增加收入，其中路面停車費年收入大概20萬元，業委會會根據業主們的需求用于增加小區的基礎設施建設?！敝醒腩I域業委會主任姜承桂介紹，近年來，中央領域小區先后投入290萬元，增設設施、改造項目，目前小區建設有體育設施、活動室、游泳池、兒童游樂區等，居民的生活品質明顯得到提高。

小區公共收益，除去日常開支，剩余的部分，按照面積分紅，讓業主共享公共收益，切實增強小區業主的幸福感?！靶^公共收益的收支情況，我們都會在宣傳欄上公示，同時，發布業主微信群，確保業主們及時收知。”姜承桂說。

中央領域小區與小區物業（廈門海聯翔物業服務有限公司）多年來保持良好的合作關系，進一步推動物業服務質量不斷提高。物業公司相關負責人介紹，小區每個月的物業費收繳率達99%。

中央領域小區物業管理保持良好態勢，還離不開該小區所在的六路社區的基礎保障。據六路社區居委會書記、主任吳閣墩介紹，六路社區堅持把組織體系建設嵌入社區治理結構，建立健全“社區黨組織—小區黨支部—樓棟黨小組—黨員中心戶”組織體系，在中央領域建立了樓棟黨小組，加強黨員中心戶包抓樓棟，可以及時了解居民的問題并反饋，有效解決了一批油煙亂排放、小區電梯安全隱患等群眾急難愁盼問題，全面激活社區治理“神經末梢”。

怎樣讓每一個小區都成為“中央領域”？下一步，東南網記者將聯合相關部門，對三明目前社區物業管理的現狀和問題進行“把脈會診”。