劉洪玉：房市失穩風險如何防范

原標題：房市失穩風險如何防范

多年來，我國房價地價不斷上漲，但從2014年第二季度開始，住房市場出現了越來越明顯的交易量萎縮、開發投資活動減緩、住房價格漲幅趨緩甚至同比下降的現象。圍繞著住房市場價格的上述變化，政府政策經歷了2009年“強刺激”、2010 -2013年“嚴調控”和2014年6月以來“微刺激”的變化過程；居民購房心態也經歷了等待觀望、爭先恐后和再次等待觀望的變化。

那么，到底什么樣的住房市場，或者說住房市場價格如何變化，才是政府和社會所期盼的、能最大限度地滿足社會整體利益最大化的目標訴求呢？從政府政策變化的邏輯看，穩定住房市場，有效管控房地產市場系統風險，促進全體居民住有所居成為主要目標。

對于住房市場穩定的認識，在不同國家、同一國家的不同發展階段，往往有一定差異。2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，將“努力實現房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”作為房地產市場宏觀調控的政策目標。由于住房價格是住房市場中供求總量和供求結構綜合作用的結果，因此住房價格穩定往往被視為住房市場穩定的主要標志。

住房價格穩定與否，要看住房價格是否圍繞住房基本價值在合理的幅度范圍內上下波動。如果住房價格長期持續背離住房基本價值，比如住房價格上漲速度持續高于或低于人均可支配收入（或人均GDP）的增長水平，就意味著市場在向不穩定的方向發展。相關數據顯示，2006-2013年間，我國城市房價年上漲速度在中美英日新五國中是最高的，向下調整時也基本沒有出現負增長，屬于單向背離住房基本價值的情況。如果不對住房價格水平進行適當調整，市場失穩風險將逐漸加大。

住房市場穩定對家庭意義重大

首先，促進住房市場穩定有利于保持有房家庭的財富相對穩定。

我國住房自有化率較高，住房是家庭財富的重要組成部分，房價變化意味著家庭財富水平的變化。擁有住房的家庭樂見房價快速上漲。當房價增速高于收入增速時，住房價值的增加對家庭財富增長的貢獻率將超過收入的貢獻率，成為家庭財富增長的主要動力。在美國等允許住房再融資的國家，住房亦被稱作“取款機(Cash Machine)”，即隨著房價的上漲，家庭可以從銀行貸出更多的錢用于消費或投資，存在顯著的財富效應。但應當注意到，房價快速上漲的背后是資產價格泡沫和風險的積累，貸款家庭在享受財富快速增長的同時，也承擔著越來越大的未來房價下跌風險。

當房價快速下降時，擁有住房家庭的財富就會相應縮水。特別是個人住房抵押貸款尚未還清的家庭，有可能成為負資產家庭。1998年東南亞金融危機時期，香港房價平均下跌67%，超過30萬家庭成為負資產家庭。財富縮水將影響家庭的消費水平；負資產家庭的增加將引發住房信貸風險。此外，我國的新建住房大部分是以預售方式銷售，房價下降常常引發購房者退房、停止還貸、打砸售樓處等市場現象，影響社會穩定。

可見，促進住房市場穩定對擁有住房家庭的意義在于保持家庭財富水平的相對穩定，減小家庭面臨的資產價值風險，便于制定長期的消費、發展規劃，更利于社會穩定。

其次，促進住房市場穩定有利于穩定無房家庭的購房預期。

雖然我國住房自有化率較高，但無房家庭依然是一個十分龐大而重要的群體，尤其在一線城市，租房居住的家庭占比往往超過1/3。無房家庭雖然可以選擇租房居住，但是許多家庭還是將擁有住房作為自己的夢想，所謂“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地”。房價快速上漲，顯然并不符合擬購房家庭的利益，因為房價上升會降低擬購房家庭的住房支付能力，進一步拉大與有房家庭的財富差距。如果在中國式買房 “晚買虧，不買更虧”的邏輯下提前購買住房，會大大擠壓家庭的其他消費，成為“房奴”。

那么房價下跌是否就對無房家庭有利呢？短期來看，房價下跌可能使部分無房家庭以較低價格購買住房而受益，但過去的市場經驗表明，大部分無房家庭往往還是在等待價格繼續下降的過程中錯失最佳購房時機。長期來看，如果住房價格持續下跌，受影響最大的往往還是收入較低、財富積累較少的無房家庭。1998年東南亞危機中的香港、2007年次貸危機中的美國經驗表明，房價持續下跌將導致經濟增速放緩、銀行流動性不足、就業機會減少、家庭收入下降等一系列嚴重問題。此時由于居民預期收入減少、金融支持獲取難度加大等原因，無房家庭依然難以實現擁有住房的夢想。也就是說，居民家庭的住房夢大都是在宏觀經濟和房地產市場復蘇和成長階段實現的。

可見，促進住房市場穩定對無房家庭的意義在于穩定其未來購房預期。維持住房價格基本穩定，也可以讓無房家庭看到購房的希望，更利于激發勞動積極性，有利于促進社會公平。

住房市場穩定對社會經濟持續健康發展意義重大

除與微觀家庭相關外，住房市場也與宏觀經濟社會發展緊密相關。一方面，宏觀經濟繁榮可以刺激住房需求，市場需求推動的住房開發投資活動又進一步推動了宏觀經濟繁榮；另一方面，宏觀經濟不景氣也往往帶來住房市場萎縮，由此引發的住宅開發投資活動減緩會進一步加劇宏觀經濟的不景氣。住房市場往往被稱為宏觀經濟的“晴雨表”，在宏觀經濟不景氣的情況下常常被用來作為帶動經濟增長的“發動機”。

當住房市場快速上升時，住房價格不斷上漲，住房開發投資不斷增長，會促進社會經濟的發展，拉動產業鏈上的相關行業，提供更多的就業機會，整個社會將呈現一片“欣欣向榮”的景象。

然而，住房市場快速上升的背后，往往意味著不可避免的住房價格泡沫和過量住房供應，導致經濟和金融體系中的風險不斷增加。歷史上美國、日本等許多國家和地區的經驗表明，房價快速上漲只能帶來一時的歡愉，隨著資產泡沫不斷擴大，泡沫破裂的風險在逐漸加大，泡沫破滅所造成的危害也會不斷升級，最終將可能導致金融體系崩潰、經濟衰退和社會癱瘓。

可見，促進住房市場穩定，既可以減小住房市場波動，也可以減輕對社會經濟運行的沖擊，對維護社會經濟持續健康發展意義重大。

促進住房市場穩定的若干政策措施

建立住房市場長效機制，就是要以完善的住房制度為基礎，結合土地供應、稅收、金融等政策工具，構建長期有效的、有利于住房市場穩定發展的機制。

完善住房制度是市場穩定的基礎。要完善住房制度，就要在明確住房發展和需求管理目標的基礎上，為每一位居民實現合理住房需求提供路徑指引和渠道安排，并結合各項政策工具的應用，確保各渠道可進入、可持續、可選擇、可支付。

完善土地供應制度，就是要結合住房市場的供求關系和住房需求發展狀況，因地制宜地確定土地供應的數量、結構和空間分布。目前我國的土地供應是按計劃進行的，不是根據市場需要提供的，這種模式脫離市場實際情況，不利于住房市場穩定發展。

完善房地產稅收制度，總體方向是簡化交易環節的稅收，增加持有環節的稅收。交易環節繁重的稅賦可能誤傷很多自住型、改善型住房需求。另外，以往將稅收政策作為調控手段、頻繁進行調整的做法，不利于住房市場穩定發展。稅收制度應該是一個長期穩定的制度，應該根據房屋的屬性和交易的特征設計一個相對穩定的稅收制度框架。

完善房地產金融制度，一方面要加快住房金融監管體系建設，有效監督、控制房地產市場上的金融風險；同時，要加快建設政策性住房金融體系，切實為自住型、改善型住房需求提供金融支持。

還要不斷完善市場管理與調控，要以一線城市市場穩定為重要目標，實行差異化政策。住房市場波動具有典型的波紋效應，會從一線城市向其它城市擴散，所以促進一線城市住房市場的穩定是全國住房市場穩定的關鍵。同時逐漸取消“完善穩定房價目標責任制”、“限購擴大到整個行政區域”、“認房又認貸”等過度扭曲市場的調控措施，也有利于住房市場穩定。

（作者為清華大學房地產研究所所長、教授；清華大學房地產研究所博士研究生徐躍進對此文亦有貢獻）

【參考文獻】

①劉洪玉，楊帆，徐躍進. 基于2010年人口普查數據的中國城鎮住房狀況分析[J]. 清華大學學報(哲學社會科學版)，2013,06:138-147。

②劉洪玉.如何建立房地產市場的長效機制[J]. 中國房地產業，2014,02:22-25.

③劉洪玉，吳璟. 中國城市商品住宅價格的統計方法與變化規律[J]，中國市場，2012,09: 75-82。

觀點集結

在房價高位運行和經濟增速相對放緩的雙重背景下，中國房地產調控面臨“兩難”：放任房價繼續高增長，將進一步累積泡沫化風險；房價下跌又可能損害房地產及相關領域投資，引發金融風險……由于缺乏房地產市場穩定健康發展的長效機制，房地產市場將進一步分化，部分城市因土地價格上漲過快面臨較大的房價上漲壓力，2014年房地產市場走勢將取決于政策選擇與實施，調控政策差異化和多元化將成常態?！袊缈圃撼鞘邪l展與環境研究所經濟藍皮書（2014年4月29日）

過去十幾年樓市調控始終盯著房價，認為房價可以通過行政的手段來控制。但實踐證明，用限購限貸的辦法可能在一定階段發揮了作用，但是往往使市場的信號扭曲了，會把有效的改善型需求，甚至剛性需求也遏制住了，不利于經濟的發展……目前放松限購、限貸政策，都是去行政化的手段?！〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任顧云昌

關于房地產調控的方向一定要堅持，政府給市場要調房地產的信號一定要明確……中國的房價，絕不會越調控漲得越快，政府在房地產調控的方向上短期內可以著眼于房價，但長期一定要形成長效制度。關鍵是要尋找到一個能使房市趨于良性循環的調控思路，敢于調控。——國務院發展研究中心金融研究所名譽所長、研究員夏斌