中國(guó)有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸
來(lái)源：人民網(wǎng)-人民日?qǐng)?bào) 2012-01-04 編輯：黃水來(lái)

首先，引發(fā)重大不良后果的房地產(chǎn)調(diào)整，往往發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟階段和經(jīng)濟(jì)缺乏內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力時(shí)期。所謂成熟階段，指的是供給已經(jīng)能夠基本滿足居民的居住需求。從一手房和二手房交易量比例來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)較成熟的歐美國(guó)家，二手房是交易的主體，占交易總量的80%以上。

另一方面，一些發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足時(shí)期之后，往往采用擴(kuò)張性貨幣政策來(lái)刺激需求，進(jìn)而使得資產(chǎn)市場(chǎng)(特別是房地產(chǎn)市場(chǎng))脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)面快速上漲形成泡沫。當(dāng)維持泡沫的條件無(wú)法持續(xù)時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)崩潰。除了德國(guó)以外，美國(guó)、日本、英國(guó)、愛(ài)爾蘭等在進(jìn)入“后工業(yè)時(shí)代”以后，都曾因未能確立新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力而過(guò)度依賴房地產(chǎn)和金融業(yè)的拉動(dòng)，從而為以后的危機(jī)埋下了伏筆。

其次，房地產(chǎn)成為重要的金融資產(chǎn)，是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。當(dāng)房地產(chǎn)成為企業(yè)和家庭的重要金融資產(chǎn)之后，房地產(chǎn)往往作為抵押品推動(dòng)信用擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度發(fā)展，并容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的過(guò)度繁榮。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)整，止贖房便成為惡性循環(huán)的引爆劑。

第三，引入了過(guò)高的杠桿率，使風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。房地產(chǎn)泡沫通常是在金融工具的幫助下實(shí)現(xiàn)的。美國(guó)次貸危機(jī)的起源，是金融機(jī)構(gòu)給不具備購(gòu)房能力的人放貸，并通過(guò)資產(chǎn)證券化等杠桿工具使經(jīng)濟(jì)整體負(fù)債率急劇上升，最終資不抵債。日本在20世紀(jì)80年代后期，居民和企業(yè)大量卷入房產(chǎn)和土地投機(jī)活動(dòng)之中。銀行、證券公司則推波助瀾，使得資產(chǎn)泡沫借助貸款、股票、債券和投資信托產(chǎn)品循環(huán)放大。而一旦進(jìn)入去杠桿過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)便開始暴露。