鶴崗“白菜房價”根本原因在于城市價值

14日，一則黑龍江省鶴崗市房價跌至“白菜價”的消息引發輿論嘩然。據多家住房中介網站顯示，鶴崗市3月二手房均價在1000+元/平米，甚至出現了數套每平米不到400元的樓房，如“九洲松鶴小區”一套50平米的毛坯房僅報價1.9萬元，折合380元/平米。

隨著各地區城市集群的發展，多個大中型城市迅速崛起，根據新城市經濟學的理論，在居住地選擇模型中，家庭的行動目標是效用最大化，這與距中心區域的距離、綜合消費品消費水平等因素有函數關系。因此，在大城市虹吸效應影響下，家庭及個人都會主動進行城市內部、城市間的人口流動。這就導致很多四五線城市出現嚴重的人口流失，從而使當地人口密度、勞動力水平下降。

筆者詳細了解了產生住房白菜價現象的城市發現，這些地區多數投資環境較差，就業形勢一般，教育水平較低，從而導致大量勞動力遷移至一二線城市，也有不少家庭為了居住環境而移居海南、大連等地，這些城市儼然已經快要成為空城。

而這所導致的結果就是城市價值的下降。通常而言，包括房價都是在成本基礎上加利潤，但“鶴崗白菜房價”告訴我們一個事實，房價并不是完全由土地及建筑成本所決定的，而城市價值等非成本因素有時候至關重要。

城市價值實際上是城市內部有形價值和無形價值的深度融合，是城市自然稟賦以及凝結在城市中的累計投資等人類活動的總和，是基礎設施、文化教育、自然環境等多個因素價值的有機統一。人口密度下降、勞動力水平降低的結果會使得當地的生產力水平較低，經濟增速較慢。政府的財政收入也會大打折扣，再加上當地收入水平較低，投資熱情不高，造成當地的基礎設施建設也較為落后，教育、衛生、交通等配套設施不夠健全，引起城市價值的下降。

房價實際上除了自身成本之外，價格更多來源于城市價值的資本化。

城市價值的決定性因素包含基礎設施、文化教育等，而這些基本都屬于公共物品類別。從經濟學理論來說，公共物品具有一定的外部性，會改善居民住房的外部客觀條件，享受良好的城市配套設施也會提升居民舒適度，而消費者會愿意為了享受這種公共產品的特征而支付額外支付一部分，而這一部分就是城市價值資本化產生的隱含價格。除此之外，公共品供給也能夠保證住宅的內在價值，消費者心目中均有虧損厭惡的傾向，會更愿意選擇保值能力更強的住宅。這也就是為什么之前有人愿意用四百萬買一個一二線城市重點學校周邊的地下室作為學區房的原因。

城市價值決定了住房隱含價格的高低，而隱含價格最終就會反映到住宅的市場需求上，所以就出現了一二線城市房價高企，需求膨脹，而四五線城市住宅價格低廉，需求低迷的現象。

同時，兩者之間還存在著正反饋效應，房價的下跌會導致城市吸引力下降，更多的勞動力流失，進而造成更低城市價值，最終促進房價進一步下跌。這對于一個城市的整體經濟發展的影響是非常負面的。所以，筆者認為，我們需要從提升城市價值角度來減少“鶴崗住宅白菜價”現象的出現。例如從財政部代發各地政府債券角度宏觀統籌各城市的基礎設施投資，減少城市間的過大差距；鼓勵四五線城市發展地方政府融資平臺，激發民間投資活力，提高基礎設施建設水平；從國家教育政策角度，促進教育資源的合理分配，幫扶四五線城市提升教育水平，促進高職高專等專業性院校的建設等等。

最后，竊以為，“鶴崗住宅白菜價”是四五線城市價值降低導致房價下降的代表，這體現出當前我國城市建設發展所存在的問題，房價便宜并不全是物美價廉的事情，資金的冷落最終都會造成經濟的低迷。因此，在震驚各地房價天壤之別的同時，還需要提升四五線城市的城市價值，幫助其建設健康的房地產市場。（作者系知名經濟學者、應用經濟學博士后）