局地現(xiàn)小陽(yáng)春，這波房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)如何

隨著我國(guó)人口結(jié)構(gòu)和總量的劇烈調(diào)整，住房的總需求量也出現(xiàn)回落趨勢(shì)，再加上房地產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的可能性不大。

據(jù)新華社報(bào)道，最近不少城市房地產(chǎn)持續(xù)回暖，成交量迅速回升，部分一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。

那么，這一輪樓市回暖背后的邏輯是什么呢？

一是貨幣政策調(diào)整帶來(lái)的漲價(jià)預(yù)期。二是過(guò)去三年積壓的大量改善型需求開始逐步釋放。三是房地產(chǎn)商開發(fā)和銷售策略發(fā)生了變化。

但去年下半年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)和政策形勢(shì)正在迫使房企經(jīng)營(yíng)策略發(fā)生變化，從今年1-2月全國(guó)300個(gè)城市土地出讓情況看，出現(xiàn)了明顯的向一線城市集中的趨勢(shì)，一線城市在土地出讓面積、成交面積、出讓金等方面都出現(xiàn)了明顯的上升，而三四線城市拿地金額較上半年減少了32%。

這首先因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅推出的預(yù)期——如果征收房地產(chǎn)稅，可能會(huì)導(dǎo)致二手房出現(xiàn)拋售潮，市場(chǎng)供給短期增大，使房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)困難，而房地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩的三四線城市風(fēng)險(xiǎn)是最大的，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，房地產(chǎn)商最好的策略是在房產(chǎn)稅出臺(tái)之前，盡量降低庫(kù)存、降低負(fù)債。

此外，最近國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)的一份文件也點(diǎn)燃了市場(chǎng)的熱情。按照這份名為《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》的文件：城區(qū)常住人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬(wàn)-500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

這意味著，人口進(jìn)入城市的速度進(jìn)一步加快，這將帶來(lái)一定的新增需求，在供給沒(méi)有明顯增加的情況下，決策層要警惕可能引起的供需失衡。

總體來(lái)看，我國(guó)今年將可能出現(xiàn)一二線城市成交量與價(jià)格同步回升，三四線城市成交量與價(jià)格同步下降的格局。但公眾不用太擔(dān)憂房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，我國(guó)“房住不炒”的調(diào)控總基調(diào)不會(huì)改變，住房體系和住房保障體系將進(jìn)一步加快完善。隨著我國(guó)人口結(jié)構(gòu)和總量的劇烈調(diào)整，住房的總需求量也出現(xiàn)回落趨勢(shì)，再加上房地產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的可能性不大。

另外，國(guó)管公積金中心近日宣布，4月15日起，二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸款60萬(wàn)元。這對(duì)近日部分地方有所回暖的樓市，也會(huì)造成心理影響。

總而言之，局地樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春，但擔(dān)心“樓市瘋狂”再現(xiàn)，或許是杞人之憂。

□高敏（經(jīng)世智庫(kù)高級(jí)研究員）