推進資產證券化，促進住房租賃市場發展

【我國現有的以個人住房租賃為主體的分散性租賃存在著房源分散、管理難度大等突出問題，推進資產證券化，促進住房租賃市場發展是一條可行之路。】

隨著我國城鎮化的高速發展，住房租賃成為解決城市新市民和中低收入者住房問題的重要手段。在大中型城市，住房租賃需求的增長與住房租賃市場發展不規范、不充分的矛盾還很突出，成為影響城市可持續發展的一個重要問題。

我國現有的以個人住房租賃為主體的分散性租賃存在著房源分散、管理難度大等突出問題，租房中介的規范性也亟待進一步完善。稅收問題涉及機構租賃的融資、房源或項目獲取、改造、運營等各個環節，目前存在多個需要突破的政策瓶頸。推進資產證券化，促進住房租賃市場發展是一條可行之路。

房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts），即REITs，是一種通過發行股份或收益憑證匯集資金，將來自房地產物業的投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。投資標的通常是能夠提供穩定租金回報的房地產項目。基礎物業類型多樣，包括辦公、服務式公寓、工業物流、酒店、零售、商業綜合體等。

作為一種新興的結構化融資工具，REITs不僅可以為房地產市場提供傳統融資途徑之外的融資手段，優化房產企業資產負債結構，使其實現“輕資產”運營，也可以豐富資本市場投資產品，為眾多中小投資者參與房地產市場投資提供機會。

我國目前發行的類REITs產品同成熟市場REITs產品與國際相比在交易結構、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面存在一定差異。目前世界范圍內已經推出REITs的國家，均在第一支REITs發行之前一到三年，就已經有針對REITs的專項法律法規出臺。我國至今并未單獨對REITs產品制定相關稅收優惠政策。在現有稅收法規下，如果成立公司制的REITs，將不可避免會遇到雙重征稅的問題。

鑒于此，可從以下幾方面做創新探索：

土地增值稅在REITs產品架構下遞延繳納。

建議對擬發行REITs產品的房地產企業暫緩征收土地增值稅，當原始權益人對外轉讓權益性份額，或REITs產品對外市場化處置資產或對應項目公司股權時，原始權益人再按照原計稅基礎補繳相應土地增值稅款。

增值稅設立環節簡化不征收條件，運營環節仍按5%簡易征收。

當前實踐中，REITs產品下的項目公司通過資產重組取得的不動產，同樣被視為在2016年5月1日后取得，適用11%銷項稅率。對于租賃住房及其他各類商業地產而言：若其適用財稅〔2016〕36號文規定不征收增值稅，則項目公司無法取得進項稅票，且其固有的成本費用結構導致其難以取得運營期間足夠的進項稅額與之抵扣，在此情形下項目公司的實際增值稅負擔會明顯高于5%，從而降低投資人收益。

按照實質重于形式的原則，建議對于《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，在進行REITs操作、資產轉移至新設項目公司后，繼續沿用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

此外，還可嘗試對租賃住房等國家鼓勵民生領域REITs項目適用低稅率，設立環節遞延繳納所得稅，免征印花稅，運營環節減免征收所得稅等措施。

集中租賃、自持性租賃等機構租賃模式是未來大中型城市住房租賃的發展趨勢，在這個過程中，土地、金融、稅收和法律相關政策措施配套支持，相信當前發展中遇到的瓶頸必能突破。

□李曉林（全國人大代表、中華思源工程扶貧基金會副理事長兼秘書長）