土地續期需民法典來明確

【住宅建設用地使用權續期法律制度,是關乎公民私有財產權利和政府威望與信譽的重大物權法律課題,有必要在民法典編纂過程中進行充分討論】

1月9日,最高檢發布了《關于充分履行檢察職能加強產權司法保護的意見》,就加強產權檢察司法保護提出明確要求。這是《中共中央、國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》(以下簡稱《意見》)發布后,相關部門的又一重要落實措施。產權保護正在得到越來越有力的支撐。

在產權保護中,與大眾利益最密切相關的,當屬土地使用權到期后續期的法律安排問題?！兑庖姟诽岢?要研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排。從《意見》提出“加快推進民法典編纂工作”,到中央經濟工作會議第一次提出“抓緊編纂民法典”,作為法律服務工作者,深切感到通過編纂民法典來穩定人民群眾預期的緊迫性越來越高。隨著民法典編纂進程的提速,如果能在民法典中徹底解決這一問題或者確立解決問題的基本原則,將及時、有力地回應社會關切,使人民群眾看到國家加大私有產權保護力度的決心,有利于穩定人民群眾的預期和信心。

民法典的編纂工作不僅包括民法總則的制定,而且還包括物權、合同等相關法律制度的修訂和整合。住宅建設用地使用權續期法律制度,是關乎公民私有財產權利和政府威望與信譽的重大物權法律課題,有必要在民法典編纂過程中進行充分討論,作出原則性規定,為形成具體解決辦法指明方向。通過立法的形式,解決處理住宅建設用地使用權續期時無法可依的突出問題,有利于樹立法律權威,構建私有產權保護的長效機制。民法典作為一部關于保護私人權利的基本法律,以民法典編纂為契機,既是著眼長遠的法律安排,也是著力當下的現實選擇。

“有恒產者有恒心”,目前,我國城市居民已經擁有房屋的所有權,但房屋所在建設用地使用權期限以及是否收費的問題如果沒有解決,這個恒產還是不完全、不徹底的恒產。同時,我們判斷城鎮土地國有化的土地制度將在相當長的一段時期內繼續在我國施行,如何協調好人民群眾對恒產的訴求和維護國家根本土地制度之間的關系,需要包括律師在內的法律服務工作者積極建言獻策。筆者認為,應當堅持讓利于民,妥善解決住宅建設用地使用權續期中的利益分配問題。《意見》將研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排放在健全增加城鄉居民財產性收入的各項制度中進行論述,已經明確傳達了解決這一問題應當遵循的基本思路。住宅建設用地使用權續期的法律安排,應當以人民群眾利益為出發點和落腳點,盡可能減輕人民群眾的支出和負擔。

關于續期之后是否收費?如果收費,該如何收費等問題,可以通過法律解釋或者其他適當的方式作出規定。即使收費,也應考慮中國國情,在平衡政府利益和人民群眾利益的基礎上,收取合理的土地使用費。筆者認為,我國房屋和土地所有權分離以及土地使用權存在期限的法律制度,與英國租賃產權制度有相似之處,在續期的收費問題上可以借鑒英國租賃產權的有益經驗,即房屋所有權人以契約方式向國家租借土地使用權,每年象征性地交納一定租金,并明確租金的標準。這樣不僅保證了房屋產權的延續性,而且延續的費用控制在合理范圍,穩定了社會預期,有利于保障人民群眾安居樂業。如果以民法典編纂為契機,將住宅建設用地使用權如何自動續期、是否收費、收費的標準進行充分討論,形成共識,相信這一問題能夠作出妥善的法律安排。