用法律終結房產續期的公眾焦慮

近日，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發高度關注，全國有多地出現了類似現象。盡管近日深圳市規劃和國土資源委員會針對同樣問題時表示，1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價。1995年9月18日后簽訂的土地使用權到期后，如何續期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策。這只是一地的舉措，難以讓所有人心安。

筆者認為，房產土地使用權到期該如何續期，不只是一個政策問題，也是涉及物權法的法律問題。相關部門應從立法上打上這個法律補丁，給土地使用權“撞限”一個法律意義上的說法，緩解公眾對于房產續期的焦慮。

在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。不少人拿出畢生的積蓄買房置業。房產土地使用權到期該如何續期？70年后該不該再交一大筆出讓金？這些都是老百姓格外關注的問題。

房屋所有權和土地使用權是兩個不同的概念。房屋所有權即房產權，是受憲法和物權法保護的私有財產權，沒有期限限制，而土地使用權是有期限的，目前規定的住宅用地最高使用年限是70年。在一些地方，也有存在低于70年的情況。之所以出現這種現象，與各地的政策調整有關。如溫州市國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政策開始執行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續。地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費者。

目前，關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。在物權法之前，城市房地產管理法曾規定，“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。按照新法優于舊法的原則，目前應該遵循物權法的相關規定。

盡管物權法明確提出自動續期，但是由于缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，目前來說難以操作。土地使用期限規定20年和70年，出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權，續期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經繳納70年出讓金的業主也不公平。有專家指出，約定20年以及沒有達到最高限70年的，首先應當自動續期至70年，同時補交約定年限與70年土地使用權期間的出讓金差價。對于70年土地使用權到期的房產又該如何續期？應有償還是無償？也有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。

盡管全國多數住宅用地使用權為70年,近期還不會出現續期、“撞限”集中爆發問題，但相關法律規定不清晰,一有風吹草動,“住宅用地使用權續期”都可能會引起業主的焦慮。因此，建議立法部門高度關注這一問題，盡快修改完善物權法等相關法律法規，終結廣大業主們的焦慮。實際上，住宅用地使用權續期已經成為民眾生活的公共議題，立法機關有必要及時回應社會的這一立法關切，盡快啟動修法程序，增強人民群眾對國家物權制度的信心。政策調整只能暫時緩解“撞限房”問題，無法從法律上給出權威的解決方案。“住宅用地使用權續期”之所以成為社會關注的問題，根本原因在于相關法律尤其是物權法的缺失，這個法律缺陷只能依靠法律補丁來解決，由最高立法機關給出權威的說法，修改物權法并出臺關于土地出讓續期的實施細則，而不是靠政府部門給說法。

當然，物權法的修改需要一個過程，比較現實的是先由最高人民法院抓緊調研，出臺一個針對性強的司法解釋。然后，盡快啟動物權法的修法程序。（福建日報）