“撞限房”如何續期應有權威解答

據《新京報》報道,日前,溫州部分商品房遭遇需要交納土地出讓金的問題引發熱議。18日,記者回訪青島兩處土地使用期“撞限”小區(據說這是全國首例),發現目前小區尚未解決土地使用權的難題,但并不妨礙小區的出售和租住。但廣東深圳、新疆克拉瑪依等多地已推出相應土地使用權收費政策。

商品房土地使用權到期后該不該補交土地出讓金?這個問題引發巨大爭議,從普通公眾到物權法專家等都對此發表了各自看法,有人認為應當補交費用,有人則認為應當無條件自動續期。而從各地做法來看,有的到期后要補交費用(如深圳),有的地方“撞限房”卻可以照常租售(如青島)。

最值得關注的是青島多個“撞限房”照常租售。據悉,由于歷史原因,只有20年土地使用權的青島阿里山小區與紫金山小區的大多數土地使用權早已到期,但業主們仍照常居住,而且房屋過戶交易也不受影響。那么,這種現象究竟正常不正常,以及給我們帶來何種啟示呢?

坦率地說,這種現象既正常也不正常。之所以說正常,是因為物權法規定的“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”的表述是模糊的,是有條件自動續期還是無條件自動續期,沒有明確規定。對地方政府來說,“法無授權不可為”,自然不能阻擋“撞限房”的正常使用和交易。

之所以說不正常,是因為“撞限房”問題,一則讓業主們沒有安全感,擔心有一天被要求補交費用或者被要求拆遷；二則,由于沒有土地使用證,可能貸款不好貸了。這是法律不健全給業主們帶來的麻煩。而物權法2007年10月1日起施行至今,仍未進一步完善,也是不正常的。

再說深圳的例子。某業主已于今年3月9日付清房地產延續土地使用年限的地價款44940元,土地使用年期延至70年。按照《深圳市到期房地產續期若干規定》,補費似乎合理合法,但地方法規屬于“下位法”,在“上位法”物權法沒有明確規定的情況下,補費是否正常也值得商榷。

青島現象與深圳現象有一個共性,即都是土地使用權制度改革的先行先試者,那么,一方面出現20年土地使用權現象也屬于正常,改革應該允許摸索和嘗試；另一方面,如今“撞限房”無論是深圳補交費用還是青島照常租售,都屬于改革遺留問題,應該按照歷史遺留問題來解決。

解決“撞限房”問題,在沒有物權法之前,地方政府可以按照地方規定改革和操作,但物權法實施后,地方政府都應該根據法律明確授權來操作。當法律沒有明確授權地方政府對“撞限房”收取土地出讓金,深圳、克拉瑪依的土地使用權收費政策就有待商榷,如果操作不當會損害法律公信力和權利人利益。

需要指出的是,《城市房地產管理法》第22條規定的“經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金”,似乎讓補費有了法律依據。但這條規定是關于土地使用權出讓合同,而這個合同是地方政府與開發商的合同,未必能約束購房人,而購房合同中似乎又沒有相關約定。

據報道,溫州部分房屋20年土地使用證到期情況,已引起國土資源部的重視。而一些法律人也希望最高法盡快給出司法解釋。但在筆者看來,“撞限房”問題涉及廣大權利人的權益,也關乎物權法威信,應該通過立法完善給出答案,因此,這個法律缺陷只有讓全國人大來彌補,“補丁規定”才能與物權法精神保持一致。