住宅土地使用權續期，該先算哪筆賬

【住宅土地使用權續期首先要厘清的，不是負擔孰輕孰重，而是收費是否合法。要擺脫法理方面將面臨的挑戰，續期的規則制定權理應收歸國務院而不能任由各地自行解釋。】

溫州部分住宅土地使用權續期需繳納高額土地出讓金，雖被溫州國土資源局指稱“誤讀”，但仍持續引發討論。媒體調查發現，青島也存在土地使用期“撞限”的小區，而廣東深圳、新疆克拉瑪依等地已推出相應的政策。

住宅土地使用權到期后如何續期的問題，天然具有“爆炸性”，因為這個問題涉及所有家庭的主要財產權能否得到長期保障。而從目前各地的辦理情況看，顯然缺乏清晰的法理脈絡。溫州做法雖被“誤讀”，但體現了以房產交易價為基準按比例征收的思路，全國首例住宅土地使用權到期的青島，是以區域過去一年的平均地價為基準，深圳是按公告基準地價的35%補繳續期。從目前的情況看，住宅土地使用權到期后需繳納一定費用才能辦理續期是普遍辦法，而按照青島、深圳以地價為基準的模式，業主負擔相對較輕，按照溫州以房產交易價為基準的模式，業主負擔較重。

但是，住宅土地使用權續期首先要厘清的，不是負擔孰輕孰重，而是收費是否合法。根據物權法條款，“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”，這一表述賦予了無償續期的解讀空間。而按照物權法條文解釋，“續期的期限、土地使用費支付的標準和方法，由國務院規定”。這明確表明續期需要支付費用，而制定權不在地方。

根據房地產管理法的規定，在收取費用上表述得更明確：“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”條文指出應當依照的規定，應是土地出讓金管理辦法，但該條例對于如何續期也沒有進一步表述。而住建部《國有土地使用權出讓合同》示范文本，沿用了房地產管理法的表述，但這一示范文本又形成于物權法頒布之前。

由此可以發現，與住宅土地使用權續期相關的法律表述不盡一致，而各地實踐又與相關法律不盡一致。比如，按物權法規定，如何續期，權在國務院，而按房地產管理法，這一事權歸于地方。在法律不統一的情況下，不管采取哪種模式辦理續期，都有法理不充分之嫌。此外，有價續期還將面臨另一個法理困境：與土地使用權關聯在一起的住房所有權，其實并非為業主無條件擁有而是有條件、有期限擁有。這將對如何解釋財產權構成挑戰，同時有可能使征收房產稅失去法理支持。

要擺脫法理方面將面臨的挑戰，住宅土地使用權續期的規則制定權理應收歸國務院而不能任由各地自行解釋。而依據新法優于舊法原則，物權法法則必須予以尊重。政府得到一些土地出讓金，還是尊重私人財產權，推進相關法律統一，給百姓以穩定預期，這兩筆賬孰輕孰重，相信并不難算。