住宅土地使用權(quán)續(xù)期，該先算哪筆賬

【住宅土地使用權(quán)續(xù)期首先要厘清的，不是負(fù)擔(dān)孰輕孰重，而是收費(fèi)是否合法。要擺脫法理方面將面臨的挑戰(zhàn)，續(xù)期的規(guī)則制定權(quán)理應(yīng)收歸國務(wù)院而不能任由各地自行解釋。】

溫州部分住宅土地使用權(quán)續(xù)期需繳納高額土地出讓金，雖被溫州國土資源局指稱“誤讀”，但仍持續(xù)引發(fā)討論。媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，青島也存在土地使用期“撞限”的小區(qū)，而廣東深圳、新疆克拉瑪依等地已推出相應(yīng)的政策。

住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的問題，天然具有“爆炸性”，因?yàn)檫@個(gè)問題涉及所有家庭的主要財(cái)產(chǎn)權(quán)能否得到長期保障。而從目前各地的辦理情況看，顯然缺乏清晰的法理脈絡(luò)。溫州做法雖被“誤讀”，但體現(xiàn)了以房產(chǎn)交易價(jià)為基準(zhǔn)按比例征收的思路，全國首例住宅土地使用權(quán)到期的青島，是以區(qū)域過去一年的平均地價(jià)為基準(zhǔn)，深圳是按公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%補(bǔ)繳續(xù)期。從目前的情況看，住宅土地使用權(quán)到期后需繳納一定費(fèi)用才能辦理續(xù)期是普遍辦法，而按照青島、深圳以地價(jià)為基準(zhǔn)的模式，業(yè)主負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，按照溫州以房產(chǎn)交易價(jià)為基準(zhǔn)的模式，業(yè)主負(fù)擔(dān)較重。

但是，住宅土地使用權(quán)續(xù)期首先要厘清的，不是負(fù)擔(dān)孰輕孰重，而是收費(fèi)是否合法。根據(jù)物權(quán)法條款，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一表述賦予了無償續(xù)期的解讀空間。而按照物權(quán)法條文解釋，“續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，由國務(wù)院規(guī)定”。這明確表明續(xù)期需要支付費(fèi)用，而制定權(quán)不在地方。

根據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在收取費(fèi)用上表述得更明確：“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”條文指出應(yīng)當(dāng)依照的規(guī)定，應(yīng)是土地出讓金管理辦法，但該條例對(duì)于如何續(xù)期也沒有進(jìn)一步表述。而住建部《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本，沿用了房地產(chǎn)管理法的表述，但這一示范文本又形成于物權(quán)法頒布之前。

由此可以發(fā)現(xiàn)，與住宅土地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)的法律表述不盡一致，而各地實(shí)踐又與相關(guān)法律不盡一致。比如，按物權(quán)法規(guī)定，如何續(xù)期，權(quán)在國務(wù)院，而按房地產(chǎn)管理法，這一事權(quán)歸于地方。在法律不統(tǒng)一的情況下，不管采取哪種模式辦理續(xù)期，都有法理不充分之嫌。此外，有價(jià)續(xù)期還將面臨另一個(gè)法理困境：與土地使用權(quán)關(guān)聯(lián)在一起的住房所有權(quán)，其實(shí)并非為業(yè)主無條件擁有而是有條件、有期限擁有。這將對(duì)如何解釋財(cái)產(chǎn)權(quán)構(gòu)成挑戰(zhàn)，同時(shí)有可能使征收房產(chǎn)稅失去法理支持。

要擺脫法理方面將面臨的挑戰(zhàn)，住宅土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)則制定權(quán)理應(yīng)收歸國務(wù)院而不能任由各地自行解釋。而依據(jù)新法優(yōu)于舊法原則，物權(quán)法法則必須予以尊重。政府得到一些土地出讓金，還是尊重私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，推進(jìn)相關(guān)法律統(tǒng)一，給百姓以穩(wěn)定預(yù)期，這兩筆賬孰輕孰重，相信并不難算。