“土地大限”憂慮須依法化解

【隨著全面深化改革的持續推進，類似“土地使用權到期后該怎么辦”的問題還將出現，解答宜早不宜遲】

近日，浙江溫州部分市民發現，自己的房屋面臨土地證到期影響買賣的問題，續期可能要重新繳納占房價總額約1/3的土地出讓金。溫州市國土局回應稱，已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。土地使用權到期怎么辦，再次引起廣泛關注和討論。

關于土地使用權的“大限”，我國物權法已明確規定“自動續期”，但如何續期，是否需要繳納土地出讓金，以及繳納標準等問題，物權法并未給出詳細規定，也沒有出臺相關的法律解釋，這是引發溫州土地續期爭議的原因所在。從溫州此次的事件本身來看，的確有歷史原因，因為這批上世紀90年代初期的住宅用地的使用權為20年，當時物權法尚未出臺，相關法律也不完善。然而，在社會主義法律體系已經形成，強調法治思維和法治方式的今天，如何盡快給出回應、化解群眾憂慮，應該成為相關部門的當務之急。

國有土地使用權出讓，意味著任何單位和個人進行建設，使用土地，必須依法申請，向政府購買國有土地的建設用地使用權。在我國的改革實踐中，這一制度經歷了一個從無法可依到有章可循的過程。我國土地使用權的有償、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限從20年到法定最高年限70年不等，也就是人們常說的“土地大限”。1990年，國務院出臺城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，1994年國家又出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》，對這一領域進行規范。2007年頒布的物權法，則是這一領域最為重要的立法，其意義在于明確了私人對其合法的房屋享有所有權。這意味著即便土地使用權到期了，房屋所有權也不容剝奪，同時，住宅用地續期無須申請而自動續期。

然而，物權法在自動續期的操作上卻留下了一些模糊之處。比如，住宅建設用地使用者往往是較為分散的業主，政府有無義務幫助他們實現自動續期？是否需要繳納土地出讓金？繳納標準如何？若是部分業主不愿繳納土地出讓金該如何處理，是否會影響到其他業主？非住宅建設用地續期又該如何操作？這些模糊之處，立法者當時或有其他考慮，但目前已經影響到群眾的生產和生活。一方面，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利于產權制度的落實，也讓人們因為擔憂在到期后繳納難以承受的出讓金而處于不安之中。另一方面，這為相關市場交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經出現了土地使用權到期后，房屋因未能自動續期而不能交易過戶的案例。不難預見，如果相關規定仍不明確，還將出現諸多房屋買賣后續糾紛，以及因繳納出讓金而出現的爭端。

國有土地使用權出讓制度的產生和完善，是我國改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關立法則是對這一成果的有力維護。在全面深化改革的過程中，一方面要堅決維護和嚴格落實物權領域的立法成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進行有連續性和建設性的修補。相信隨著全面深化改革的持續推進，類似“土地使用權到期后該怎么辦”的問題還將出現，解答宜早不宜遲。期望相關部門能夠著眼公民合法權益，立足于現實可行性、法律穩定性，從細節出發，拿出于法有據、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公眾心頭的憂慮。