住宅用地使用權續期可以“緩議”

最近，浙江溫州市部分市民正常買賣二手房無法完成交易，原因是房子的土地使用權年限為20年，目前已經到期，如果要續期，須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。溫州這一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在國內屬于首例。

“100萬買個房，住沒多久，就要交幾十萬續費”，“花了幾代人的積蓄，貸款剛還完，土地使用期又到了”……溫州部分住宅用地使用權年限到期，需要交幾十萬元“延期”的新聞，迅速引發公眾關注和熱議，人們設身處地替那些需要交錢“延期”的業主著急，類似的吐槽引起了很多人的共鳴。吐槽歸吐槽，既然問題出現了，就要本著實事求是、客觀理性的態度，積極尋求解決問題的辦法。

2007年3月全國人大通過的《物權法》規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但“自動續期”該如何續期，是怎么個“自動”法，要不要像當初開發商取得土地時那樣繳納土地出讓金，如果需要繳納，應當按什么標準繳納，等等，在《物權法》中都沒有明確規定。截至目前，國家層面也沒有出臺有關住宅用地使用權續期的實施細則，致使該問題在法律上存在較大的模糊空間。據專家解釋，《物權法》等法律法規之所以對“自動續期”未作更明確、詳盡的規定，是因為全國大量出讓的40年以上的商住用地和70年產權的住宅用地出現在上世紀90年代末，使用年限到期問題短期內不會集中出現，解決這一問題還有相當寬裕的時間。這次溫州出現20年使用權住宅需交費續期的問題，屬于一個地方的特殊情況，其迫切性在全國范圍內不具有普遍性，不大可能從總體上推動國家政策或立法加快進度，立即著手解決土地使用權如何續期的問題。

《物權法》等法律法規之所以要給“自動續期”留下模糊空間，除了因為時間寬裕可以“不著急”，客觀上還應當有“后人的問題留給后人解決”的考慮。2007年制定《立法法》時，距住宅用地使用年限集中到期大多還有40年以上，40年以后中國社會經濟發展和法治環境是什么狀況，現在的人們很難準確預測；即便現在法律法規對如何“自動延期”作出明確、詳盡的規定，等到40年后，這些還沒怎么實際運用過的法律法規的規定，恐怕又需要作出較大的修改，有的甚至需要推倒重來。可見，《物權法》等法律法規未就“自動續期”制定實施細則，“非不為也，是不必也”，有的時候，把問題留給后人去解決，并不是偷懶和推卸責任，而是體現了一種“向前看”的智慧。

當然，“后人的問題留給后人解決”也不是一味拖延，而是要把解決某個問題與相關的其他問題聯系起來通盤考慮。解決住宅用地使用權續期問題，與健全我國房地產法律體系密切相關，特別是與已啟動立法進程的房地產稅高度關聯。據介紹，現在的商品房價格中，包括了直接針對房地產征收的多種稅費基金，僅與房地產有關的稅收就有房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等5種，有關專家認為，將來出臺的房地產稅應當取代這5種稅，屆時如果土地出讓金繼續存在，那么房地產稅稅率也應低于土地私有制國家。換言之，當房地產稅出臺后，住宅用地使用權延期時是否需要繳納土地出讓金，如果需要繳納，其與房地產稅稅率之間如何協調等問題，都應當根據社會經濟發展的實際進行科學決策，目前來說的確不必太“著急”。

住宅用地使用權續期問題可以“緩議”，但溫州部分產權20年的住宅如何續期，應按照“特殊情況特殊處理”的思路，先作出臨時性的處理，等將來法律法規有了明確規定后，再依法補辦相關手續。溫州市國土局稱已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題，說的主要也是這個意思。