“營改增”應當助力住有所居

【改革成敗與否的最終標尺在于購房者的負擔有沒有實際減輕，是不是利于住有所居。在這里，去庫存與去杠桿是統一起來的。】

房地產行業的“營改增”怎么搞、會不會推高房價？這是各地老百姓關注的重要議題。日前，財政部公布試點通知，對此做了具體規定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。在房地產去庫存、金融去杠桿的背景下，這一稅收政策的調整直接聯系百姓住有所居的愿望和政府宏觀調控的效果，值得仔細觀察。

相比以往各地營業稅的“滿二免征”，這次的“營改增”辦法基本類似，顯示出稅收政策的謹慎與穩健。從營業稅的5.6%到增值稅的5%，盡管征稅的稅基、稅率、承擔者都存在一些差別，但總體上判斷差別不會太大，應當可以實現不增加稅負的承諾。對于購房者來說，房價不會因為改革大幅波動這顆“定心丸”可以吃下去了。

當然，效果如何，不能一概而論，要在實踐中反復檢驗。這是因為，市場力量的雙方對比，很大程度上決定了增值稅、營業稅對于買賣雙方的影響。除了北上廣深之外的二、三、四線城市，東中西部地區的情況都不盡相同，比如在最近房價漲幅異常明顯的南京、合肥等地，與在長期疲軟的沈陽、長春等地，這次稅改的實施效果可能會很不一樣。

稅收對房價的影響是“雙刃劍”：一方面在于增加購房成本，以此來為市場“降溫”。“滿二”“滿五”這些免征的要求就是為了避免頻繁倒手交易，打擊投機、保障自住。另一方面，稅收的實際效果也可能被“轉嫁”，即由買賣雙方的較量來決定具體承擔者。比如“20%個人所得稅”的征收，在特大城市幾乎全部由購房者、而非實際獲益方承擔，這便適得其反、加重了自住購房者的負擔。

因此，改革成敗與否的最終標尺在于購房者的負擔有沒有實際減輕，是不是利于住有所居。在這里，去庫存與去杠桿是統一起來的。只有適當的稅收負擔調節，讓買賣雙方力量基本平衡，買房者根據預期來判斷出手與否，賣房者的獲益也要部分上繳為公共福利，這樣的房地產市場才能健康、良性運轉，既消化過剩庫存，又不催生恐慌式信貸杠桿。

“稅收法定”，是這場改革的關鍵所在。凡屬重大改革，必須于法有據。目前，由于種種現實原因，仍然有個別稅種及其調節沒有完全實現法治化。“營改增”在各地不斷試點、完善之后，一個總的方向是納入法治調節的儀軌。經過試錯的經驗與教訓，通過相對固定的模式以及相對成熟的操作路徑穩定下來，房地產市場對于稅收的預期才會走向理性，稅收手段對于住有所居的調控與保障也才能真正顯現。