央行圍剿首付貸對房價影響幾何？

　　余豐慧

12日，央行“掌門人”周小川帶領三位副行長在十二屆全國人大四次會議記者會上明確指出，買房人的首付不能是借的。周小川對首付貸的堅決態度表明，接下來一場圍剿首付貸的專項整治活動必將開始。首付貸被收監以后，一線城市房價會受影響嗎？

目前，有一些P2P平臺針對買房人的首付款提供信貸，央行對此態度堅決。周小川表示，首先是這些平臺是否擁有資質做這項貸款值得商榷，其次，買房人的首付不能是借的。“按理說他要從事某項業務應該查詢是否按照規矩申請有關資格、符合資質，像資本要求等規章制度。再就是他的資金來源是什么，如果動用了其他一部分人委托的資金，是否和人家真正說清楚了，是否會給出資方帶來巨大的風險，這是應該清楚的。”周小川說。

央行副行長潘功勝12日也表示，房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業務，而且這里面還存在著自我融資、自我擔保、搞資金池的現象。“房地產中介機構、房地產開發企業自辦的金融業或者與P2P平臺合作開展的金融業務，所提供的首付貸的產品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。”潘功勝說。

首付貸政策風險非常大

去年創造出的P2P、眾籌等場外配資高杠桿產品，將中國股市搞出一個從未出現的“股災”后，目前互聯網金融平臺把眼睛又盯向了房市。瞄準了投機炒作，放大房市資金杠桿，又出現了房市高杠桿場外配資。這次瞄準的是央行一降再降的房貸首付款。

首付貸類產品的放貸端通常會把這些債權打包成理財產品，放到P2P線上平臺讓普通投資者購買從而賺取利差，這就好比在去年股市好的時候，很多金融機構和P2P平臺推出股票配資的業務一樣。在前年曾經有互聯網金融企業推出眾籌買房產品。這是此類產品的變種，或者說其風險更大。

首付貸政策風險非常之大。購房者借助轉按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易被突破。對此，監管者絕不會熟視無睹。目前，已經有嚴查此類加杠桿的監管傳聞。這種加杠桿行為，很容易被發現和查處。這必將使得眾籌、P2P平臺等“加杠桿”首付貸產品面臨較大政策監管風險。可以肯定的是，針對房市瘋狂加杠桿，特別是場外首付貸之類的配資活動，監管部門肯定很快就會出手的。購買首付貸產品的投資者必將承擔最終風險。

首付貸產品面臨的根本性風險在于畸高杠桿帶來的巨大風險。首付貸產品使得購房者零首付就可以購房甚至投機投資炒房。這個前提是房價必須一直上漲，至少要上漲幾十年之久。一旦房價下跌或者暴跌，購房者特別是投機性購房者的資金鏈條立馬斷裂，風險即可爆發。最終承擔風險的是最終債權人的銀行和購買首付貸產品的投資者。

首付貸產品面臨的利率風險不可忽視

首付貸產品面臨的利率風險不可忽視。房貸衍生品與股市不一樣。股市的一個特性是變現能力強，而房貸周期長、變現能力差，在長達幾十年的房貸月供周期中，肯定會遭遇利率上調等變動風險。首付貸使得購房人零首付就可以買房，但同時購房款全部是需要還本付息的債務性借貸資金。其購房后接下來的負擔之重可想而知。利息一旦上調或者購房人收入一旦不穩定，就可能出現斷供風險。這些風險最終還是貸款的銀行與購買首付貸產品的投資者買單。

首付貸產品的“跑路”風險不能排除。深圳等一些城市是P2P等首付貸產品泛起地區。2015年深圳新房成交面積暴漲65%，成交價格暴漲47%，單價突破4萬元/平方米，成為全國樓市的領頭羊。今年以來繼續暴漲，深圳市規劃和國土資源委員會3月1日發布深圳2月樓市數據：新房成交均價再創新高，每平方米48095元，同比增長72.12％。據中原地產統計，深圳投資購房比例已從2014年10月的10％漲至目前的25％。深圳樓市炒房者眾多，一些炒房者通過“假離婚”、“養房票”等行為規避限購政策。

一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%，現在有些已經降到20%，如果房產商或者中介或者P2P平臺，再給買房的人提供10%到20%的首付貸，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的后果是一樣的。

房價已經搖搖欲墜，風險隨時可能爆發。一旦爆發后，出售首付貸產品的P2P平臺以及炒房投機客們不排除跑路的可能。這將使得購買首付貸產品的投資者血本無歸。

目前，中國房市狀況曾經在2008年金融危機以前的美國見過，沒有任何收入的乞丐，中介都敢于給其融資買房，最后爆發次貸危機，最終引爆全球金融危機。

這個狀況在上個世紀80年代的日本也見過，買房資金門檻極低，投機投資炒房熱火朝天，最終是泡沫破滅，整個經濟至今沒有恢復元氣。

這種狀況在去年的中國A股見過，高杠桿資金包括融資融券、眾籌、P2P等場外配資瘋狂進入股市，最終使得中國歷史上的一場股災爆發。

央行、銀監會要嚴查首付貸

目前房市里的資金不僅銀行貸款首付大幅度下降，杠桿率也大幅度上升。去年釀造股災的兇手之一的眾籌、P2P等的場外配資搖身一變、喬裝打扮，已經進入到了房市里。這種狀況正在向一線城市以外的省會中心城市蔓延。多層次加杠桿已經使得樓市處于非常危險之境地。

不僅央行、銀監會要嚴查首付貸，主要是提供房貸的商業銀行更應該嚴格調查貸款人的首付資金來源，以保證自己的貸款安全。

疾呼廣大投資者：圍繞房市高杠桿投機炒作包裝出來的諸如眾籌、P2P等首付貸產品風險都非常大，千萬不要染指。

央行行長周小川對首付貸的堅決態度表明，接下來一場圍剿首付貸的專項整治活動必將開始。首付貸這個魔鬼被收監以后，一線城市房價必將受到影響。