城市推廣街區制還需興利去弊

【在人多地少、交通擁堵的我國各大城市,推行街區制對于提高土地利用率、緩解城市擁堵具有現實意義】

《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(以下簡稱《意見》)近日印發,這是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件,勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發展的“路線圖”。《意見》提出,加強城市總體規劃和土地利用總體規劃的銜接,推進兩圖合一；原則上不再建設封閉住宅小區(2月22日《新京報》)。

大概10年前,有一場辯論的主題是“開放式小區與封閉式小區哪個更好”,筆者曾參與現場辯論,辯論的結果當然是各有利弊。從上述《意見》看,今后新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區；而已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。也就是說,今后所有住宅小區都將是開放式小區,即便這種小區有某些缺點,也必須開放。

在人多地少、交通擁堵的我國各大城市,推行街區制對于提高土地利用率、緩解城市擁堵具有現實意義。很多西方國家城市實行的就是街區制。而在我國城市,面積超大的封閉式住宅小區隨處可見,即便某些小區規劃有市政路,實際上也變成小區專利。因此,即便開放住宅小區會給物管、安保等帶來難題,會影響居住舒適度,也有必要推行。

不過,推行街區制需要打消各種顧慮。比如,住宅小區開放之后小區居民會有多種擔心,如居住環境嘈雜、安全缺乏保障等,這需要有關方面出臺配套解決辦法,否則,會影響城市的宜居指數。再比如,開發商會擔心影響業主居住品質,繼而影響樓盤銷售和價格,同時,物業公司也擔心管理難度大,管理成本高,需要打消開發商與物業公司的顧慮。尤其是,當一個住宅小區開放后,小區部分土地實際上從業主用地變成了城市公共用地,而承擔小區土地出讓金的卻是全體業主,那么,對于已建成的小區,開放之后是否補償全體業主?同時,今后新建住宅小區是開放式的,與土地有關的稅費是否也要相應下調?這些問題恐怕都會引發討論。可見,開放住宅小區不是拆圍墻拆大門這么簡單,還需興利去弊。

另外,無論是老住宅小區還是今后新建住宅小區,開放的標準具體是什么,這顯然需要科學論證。眾所周知,老住宅小區有很多內部道路,哪些可以公共化,哪些還是小區化,這需要相關標準；新建小區內的路網如何規劃,也需要相關標準。也就是說,推廣街區制首先對城市規劃提出更高要求,既要考慮小區業主利益,也要兼顧公共性。

在筆者看來,上述《意見》意味著我國房地產市場由此會發生深刻變革,在規劃方面,今后或許不會再批準超大面積小區,而且小區規劃都將是開放式的；在土地出讓方面,會把小區內部道路公共化作為土地出讓條件之一,還會限制大塊土地出讓；在銷售方面,也要明確小區內部道路哪些是公共路；在物業管理方面,要圍繞開放式小區重新制定物管制度等。

要想讓《意見》落地,除了要完善配套制度,還需要某些單位、某些小區、某些開發商率先示范。最理想的示范者是機關大院、公務員小區、高檔住宅小區；國有房企、大型房企要在新開發的小區中率先推行街區制。除了推廣街區制外,《意見》還有很多亮點,如針對建筑貪大、媚洋、求怪,指出“防止片面追求建筑外觀形象”。再如,針對公交換乘不便,指出“城區公交站點500米內全覆蓋”,這些安排都值得期待。