房價快漲不符合去庫存政策意圖

一線城市快速上漲的房價，不僅對去庫存有害無益，也不利我國經濟健康發展，政策制定者不會無視其中的風險，正準備舉全家之力購房的買家，也應該審慎面對火熱的市場，不要想當然地認為房地產是個只漲不跌的市場。

自2月22日起，全國多地城市房地產交易環節的契稅、營業稅征收比例普遍降低。此次契稅及營業稅新規共計三條，北京、上海等一線城市，僅實行其中第一條，即家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

春節前央行出臺降低個人住房貸款首付款比例等政策，此次財政部等三部委又出臺房地產契稅、營業稅下調政策。近期利好政策不斷出臺，這表明中央政府推進房地產去庫存的意愿非常堅定。而中央政府這種強烈的政策意圖，是研判我國房地產未來政策走向，以及房地產市場走勢的關鍵依據。

近期房地產利好不少，但能惠及北京、上海等城市的卻很有限，這是因為近年來一線城市住宅市場過熱、房價過高的局面一直沒有改變。盡管如此，一線城市的樓市還是“給點陽光就燦爛”。據媒體報道，2月21日，上海某均價達8萬元、套銷售均價近千萬元的新樓盤一天賣掉350多套，購買人群主要是改善型購房者。北京春節后二手房成交價量也是雙雙上漲，節后首周二手住宅網簽量高達6000套，為2010年來最高，二手房成交均價環比去年也有明顯上漲。深圳的樓市則承接去年的瘋狂，開年不久，全市一手住宅單日成交均價破了9萬元，這一價格的出現雖然存在一定的偶然因素，但深圳房價的“驚悚”也是可見一斑。

近期出臺的各項房地產政策，其目的是消化非一線城市的庫存。當前京滬等地借勢而動的新一輪樓市熱潮，顯然不符合政策意圖，而且一線城市的樓市“異動”還會成為本輪去庫存的新阻力。目前我國大部分城市仍面臨著巨大的庫存壓力，已有130個城市出臺了地方性去庫存新政。去年底，中央經濟工作會議將房地產去庫存列為今年的重要任務，會上提出一項去庫存的重要措施，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。為了提高農民工的買房意愿和有關措施的操作性，中央經濟工作會議還明確提出，鼓勵房地產企業適當降低商品住房價格。

然而，目前北京等一線城市的房價已聞風而起，未來如果進一步快速上漲，不僅會增加自身的市場風險，還將封殺庫存最為嚴重的三四線城市房價下調的空間。近期連續出臺的房地產優惠政策，已讓我國樓市進入2008年以來最寬松的狀態，一線城市樓市的心理預期開始發生變化，房東惜售及跳價現象再次出現，市場房源有減少跡象。一線城市的樓市熱潮不僅帶動周邊地區房價普漲，在樓市價差進一步擴大的情況下，一些中部地區三四線城市的房價也已穩中趨漲。

在房地產去庫存政策溢出效應的作用下，一線城市樓市日趨活躍，并有帶動房價整體上漲之勢。房價上漲將加重購房者負擔，讓購買力本就不足的農民工對城市更加望而卻步，使購房的有效需求進一步減少。我國房地產市場有望在今年繼續迎來密集的政策寬松利好，但在一線城市對去庫存形成干擾的情況下，預計未來出臺的政策將更具針對性，以避免市場冷熱失調。一線城市快速上漲的房價，不僅對去庫存有害無益，也不利我國經濟健康發展，政策制定者不會無視其中的風險，正準備舉全家之力購房的買家，也應該審慎面對火熱的市場，不要想當然地認為房地產是個只漲不跌的市場。