住房去庫存關鍵要靠供給側改革

去庫存、去產能、去杠桿是供給側改革的核心要求，供給側改革的重點在于從供給端做文章，而不能簡單地把重點放在刺激住房需求。如果采取與去杠桿背道而馳的“加杠桿”辦法來去庫存，對其效用遞減和風險加大必須高度重視。

中國人民銀行和銀監會日前下發通知，要求在不實施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮5個百分點；對擁有一套住房且房貸未結清的家庭，為改善居住條件再次申請商業性房貸購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

目前，除北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和海南三亞市外，全國其他城市已經取消了限購政策。去年9月30日，央行和銀監會下發通知規定，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%，而按這次央行和銀監會的通知，這個比例實際上可下調至20%，下調幅度已不算低。

上述通知的最大看點，其實是改善型二套住房首付款比例大幅下調。前幾輪宏觀調控中，二套商業性住房貸款首付款比例最高時提高到60%,去年“3·30”房貸新政，將這一比例降低至40%，這次再降10個百分點，一兩年之內下調30個百分點，幅度之大實屬罕見。通知同時規定，擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，還可以以首付款30%貸款購買第二套。這個規定也顯示了突出的寬松意味。

央行、銀監會兩部門在春節將至時出臺房貸新政大招，目的在于促進樓市去庫存。國家統計局1月19日公布的數據顯示，到2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年底的62169萬平方米增加近1億平方米；待售面積與月均銷售的比值，也從2014年底的6.0上升到6.8，住房庫存較大地區主要分布在二三線城市。從這個意義上說，通過降低房貸門檻，刺激首套房剛需和二套房改善型需求，如此既滿足百姓住房剛需與改善需求，又收到去庫存、消風險一箭雙雕之效果，何樂而不為呢？

但是不要忘了，去庫存、去產能、去杠桿是供給側改革的核心要求。供給側改革的重點在于從供給端做文章，如果簡單地把重點放在刺激住房需求上，那就不是供給側改革，而是需求側改革了。特別是，如果采取與去杠桿背道而馳的“加杠桿”辦法來去庫存，對其效用遞減和風險加大必須高度重視。

首套房適度降低首付款比例，適度加杠桿沒有多大問題，因為房價即便再跌，對剛需自住房的影響也不大，自住房的反應不會太敏感，貸款者該月供多少還要月供多少。不過，在首套房貸款未結清情況下，對二套房負債如此加杠桿是非常危險的，弄不好，住房去庫存雖然有效果了，房貸風險泡沫也被無窮加大了。

目前，各地住房去庫存壓力是客觀情況，但做好去庫存工作，需要正確領會供給側改革的內涵和意義。消化房地產庫存主要還是應當從供給側開刀，要從作為住房供給側的開發商主動降房價入手，才能有效促進銷售、消化庫存。同時還要強調，開發商主動降房價應當是市場供求規律使然，要讓市場機制發揮決定性作用。住房庫存如果真的大到讓開發商著急、焦慮的地步，商品房價格就會自然而然、自動自發下降。如果開發商對住房庫存還沒有太大的感覺，政府卻比開發商還要著急、焦慮，主動從需求端進行政策刺激，這就中了某些開發商的“圈套”，也影響了市場機制和供求規律發揮作用，并可能扼殺將要出現的供給側降價銷售去庫存的好苗頭。

放寬限購、降低首付款比例確有完善調控政策、推動住房去庫存之功用，從長遠看，房地產去庫存關鍵要靠供給側改革，而不能繼續走刺激需求端的老路。