拿地與去庫存相悖 樓市何去何從

中國指數研究院近日發布報告顯示，在樓市政策逐步寬松的情況下，房企拿地熱情高漲，10家品牌房企9月累計新增土地面積351.67萬平方米，環比大漲107.84%，拿地成本540.72億元，環比大漲236.79%。相反，各地庫存居高不下，重點監測的城市中，僅蚌埠、杭州2城庫存有所下降，其余城市均呈現上漲，其中南充漲幅最大為20.32%，深圳次之上漲14.92%。

開發商拿地熱情增強，或可看做是市場轉暖的一種表現。一方面，可能是開發商經過長時間的等待觀望以后，又積蓄了較強的開發能量。特別是以一、二線城市為主戰場的開發商，面對房價逐步回升，再次看到了賺錢的希望；另一方面，也可能是面對樓市政策逐步寬松，尤其是房貸等方面的政策持續松綁，讓開發商聞到了樓市新一輪擴張的味道，試圖以低價位拿地來占據制高點。

在去庫存效果很不明顯、各地庫存仍然居高不下的大背景下，開發商拿地熱情增強，會對樓市帶來怎樣的影響？數據顯示，9月主要城市成交面積環比下降了2.10%，連“金九”也沒有表現出成色較高的銷售量，反而出現了環比下降的現象。這也意味著，開發商拿地熱情增強，很有可能是建立在庫存繼續增加的基礎上，從而使原本就已經陷入失調的供求關系更加失調，庫存狀況更加嚴重。在去庫存問題得不到有效解決的情況下，房地產市場又怎么能夠進入健康有序的軌道呢？

開發商拿地熱情增強的標志，除了數量快速增多之外，對價格的容忍度、接受度也出現了明顯增強的跡象。與此前相比，拿地成本也大幅上升，10家品牌房企9月累計拿地成本竟然環比上漲了236.79%。

開發商拿地與去庫存相向而行，對樓市來說不是一件好事情。如何消化庫存，無疑是目前樓市能否步入健康有序軌道最關鍵的因素。只要庫存嚴重積壓的問題不解決、矛盾不化解，樓市的風險就難以消除，就有可能引發區域性金融風險。因為相當一部分地區的商品房庫存，是與地方政府、銀行及其他企業的利益捆綁在一起的，容易引起連鎖反應。去年，浙江蕭山的一家房地產企業資金鏈斷裂，就讓當地政府和銀行十分緊張，被迫采取政府救助的手段。而其他地方的開發企業，相當一部分也已經綁架了政府和銀行。也正因為如此，去庫存才是樓市生死存亡的中心點。

為何會出現開發商拿地和去庫存相向而行的現象？癥結也在地方政府和銀行，特別是地方政府。在經濟出現嚴重下行，財政收入增速明顯放緩，一些地方還出現下降的情況下，如果來自于土地的收入再大幅萎縮，那么，地方政府運行將出現困難，許多急需解決的問題也無力解決。對財政收入來說，在企業運行狀況沒有得到改變的情況下，要想繼續增加財政收入難度很大，能夠不下降就已經相當不容易，唯一能夠通過政府運作和政策擺渡取得收入的，只有土地。通過一定的手段鼓勵開發商拿地，也就不可避免地會成為地方的首選。開發商拿地熱情增強，不排除有政府的暗中施力。

如果僅僅是市場低迷，政府暗推開發商拿地，還能理解，也能承受。關鍵是，相當一部分地區都存在庫存嚴重的問題，都需要通過消化庫存緩解已經出現的風險隱患。如果再過度供地、過度鼓勵開發商拿地，就有可能使庫存問題更加嚴重，供求關系更加不協調。如何緩解這一矛盾，把去庫存的問題解決好，將直接決定樓市下一步的走向。

不要讓樓市再背負更重要的風險負擔了，因為風險積聚到一定時候，總是會爆發的。中國的樓市與政府、與銀行、與很多非房地產領域企業之間，又保持著密切關系，一旦面臨風險的爆發，都有可能引發區域性、全域性金融風險，甚至政府債務危機，這才是最需要考慮的問題。