業委會缺失 業主維權之大礙

自1998 年底我國實行全面住房制度改革（住房全面貨幣化）后，房產幾乎成了大部分人的最大私產。隨著房地產業的迅猛發展及人們住宅條件的大幅度改善，住宅小區如雨后春筍般生長，業主與物業公司也成了住宅市場的重要角色。

購房便是置業，對家庭而言它也是最重要的產業。公寓式小區住房之特點在于，業主的產業，一部分是專有的，比如所購房屋，一部分是與其他業主共有的，比如公共部位。故小區業主一般享有兩種權利——房屋專有權和公共部位共有權。業主維權，維護的也不僅僅是自家私產的專有權，還有小區業主共同產業的共有權。

業主權利如何維護？業主委員會是重要保障。這也是法律賦予的權利。

所謂業主，就是要對自己擁有的產業當家作主。業主與物業公司的關系好比主人與管家的關系——我委托你管理我的物業，花錢買你的服務。完善的物業管理服務不僅能保障物業的安全、使用的順暢，還能使物業保值、升值，同時也是創建一個安全整潔、秩序良好小區的重要條件。而對物業公司的選擇權、監督權由誰來行使？業主委員會。

作為代表全體業主行使權利的業主委員會，負有召集業主大會會議、報告物業管理的實施情況、代表業主與業主大會選聘的物業服務公司簽訂服務合同、及時了解業主和物業使用人的意見建議、監督和協助物業服務企業履行物業服務合同、監督管理規約的實施等法定職責。如今在我國，因物業管理服務問題引發的糾紛日益增多，業主與物業公司之間的矛盾沖突不斷發生，有的甚至發展到對立、敵視的程度，因物業公司“跑路”而使小區生活、秩序陷入混亂的事情時有發生。這種現象產生的原因盡管是多方面的，但很重要的一個原因就是小區業主委員會缺位或徒有其名。

小區物業管理的成效如何，實際上取決于小區業主的自治能力，因為小區的物業管理實際上就是一種自治——選擇什么樣的物業公司、如何與物業公司簽訂合同、如何監督其履行合同的情況、如何制定、修改管理規約并監督履約情況等等，都取決于小區業主的作為。倘若小區業主不作為，如不召開業主大會、不選舉業主委員會、不選聘和解聘物業服務企業、不制定和修改管理規約等，那么實際上就是將自身權利拱手相讓，只能任憑物業公司或業主為所欲為。一旦權益被侵犯，個人的訴求往往難以實現。特別是小區業主共有物業遭侵害時，比如綠地被侵占、公共用地被用于經營且收入去向不明或被物業公司、個別人侵吞等，即使有人監督，也會因勢單力薄或人心不齊而難以維權。

在權利遭到侵害或不滿物業公司服務的情況下，小區業主通常采用的辦法就是拒交物業費。但這種做法的最終結果往往是，物業公司的正常運營難以為繼，服務質量下降，甚至有的干脆撂挑子不干，一走了之，使小區物業管理陷于癱瘓，生活秩序陷入混亂，最終受害的還是業主。

業主委員會是法定的群眾性自治組織。如今像過去那樣生活小區完全靠單位管、“公家”管的日子已一去不復返了。但從目前的情況看，無論從社會各界特別是小區業主對業委會重要性的認識上，還是從業委會的組建、運行機制上以及相關的法律法規上，都遠未跟上形勢的發展，小區業委會的數量與小區的數量還有相當大的差距。

目前，這種狀況也在慢慢發生改變。今天讀者來信版刊登的北京柏陽景園C區業主的來信及調查，使我們看到了小區業主建立業主委員會的強烈愿望與呼聲，業主的這種覺醒實在是值得稱道的事情。江西九江怡康社區黨支部、居委會在所轄住宅小區業主與物業發生糾紛、物業跑路的情況下，擔起責任，力解難題，促使小區盡快建起業委會并選聘新的物業公司的做法也同樣值得稱道。實踐證明，建立、完善小區業主委員會，是維護小區業主權利的重要保證。但愿這成為越來越多的人的共識。